Jakie konsekwencje rodzi upadłość TBS - opinia prawna

Opinia prawna

Niniejsza opinia prawna została sporządzona na podstawie następujących aktów prawnych:

• Ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. 2000 r., Nr 98, poz. 1070 ze zmianami),
• Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2001 r., Nr 71, poz. 733 ze zmianami),
• Ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe i naprawcze (Dz. U. 2003 r., Nr 60, poz. 535 ze zmianami).

Zakładając, iż faktycznie dojdzie do „przekształcenia” upadłości zmierzającej do zawarcia układu w upadłość likwidacyjną należy przyjąć, iż upadłość towarzystwa pociąga za sobą konieczność spieniężenia całego jego majątku, w tym również budynków, w których znajdują się mieszkania zajmowane przez lokatorów, i które "zawierają" ich wkłady partycypacyjne. Wkłady te stają się składnikiem masy upadłości, z której zaspokajane będą należności wierzycieli, w tym również lokatorów, czy również osób trzecich, które wkład taki na rzecz lokatorów świadczyły.

Powyższe stwierdzenia wynikają wprost z treści przepisu artykułu 61 prawa upadłościowego, stanowi on: „Z dniem ogłoszenia upadłości majątek upadłego staje się masą upadłości, która służy zaspokojeniu wierzycieli upadłego”.

Kategorie wierzytelności

Partycypanci są zatem wierzycielami TBS-u. Zła informacja dla partycypantów wynika z treści artykułu 342 prawa upadłościowego, zgodnie z którym „Wierzytelności i należności podlegające zaspokojeniu z funduszów masy upadłości dzieli się na następujące kategorie: 

Z powyższego wynika, iż dalece prawdopodobnym jest, iż kwota partycypacji będzie podlegać zaspokojeniu w 3 bądź 4 grupie. W takim wypadku, jeżeli TBS ma także szereg innych zobowiązań, w tym te wskazane w powyższym punkcie 1 i 2, prawdopodobieństwo zaspokojenia wierzytelności partycypantów jest znikome. Jeżeli bowiem suma przeznaczona do podziału nie wystarcza na zaspokojenie w całości wszystkich należności, należności dalszej kategorii zaspokaja się dopiero po zaspokojeniu w całości należności poprzedzającej kategorii, a gdy majątek nie wystarcza na zaspokojenie w całości wszystkich należności tej samej kategorii, należności te zaspokaja się stosunkowo do wysokości każdej z nich.

Powyższe okoliczności zaistnieją jednak w ostateczności, tzn. tylko wtedy, gdy nie sposób będzie w innych sposób dokonać rozliczeń. Kwota partycypacji jest bowiem ściśle związana z umową najmu, stąd należy raczej zakładać, iż sprawa ma szansę przybrać bardziej korzystny obrót (dla wszystkich podmiotów). Zgodnie bowiem z artykułem 312 prawa upadłościowego „W razie ogłoszenia upadłości obejmującej likwidację majątku upadłego można prowadzić dalej przedsiębiorstwo upadłego, jeżeli możliwe jest zawarcie układu z wierzycielami lub możliwa jest sprzedaż przedsiębiorstwa upadłego w całości lub jego zorganizowanych części”. Zatem istnieje i nadzieja na to, iż wspomniany TBS będzie mógł dalej funkcjonować. Jednak jeżeli prowadzenie przedsiębiorstwa miałoby trwać dłużej niż 3 miesiące, wymagane jest zezwolenie rady wierzycieli. Prowadzenie przedsiębiorstwa upadłego nakłada na syndyka obowiązek podjęcia wszelkich działań zapewniających zachowanie przedsiębiorstwa co najmniej w niepogorszonym stanie.  

Zgłoszenie wierzytelności

Powyższa sytuacja nie zmienia jednak postaci rzeczy w jednym istotnym aspekcie - zgłoszenia wierzytelności. Zgłoszenie wierzytelności jest to powiadomienie sędziego-komisarza o istnieniu tej wierzytelności przez wierzyciela upadłego, który chce uczestniczyć w tych czynnościach postępowania upadłościowego, do udziału w których niezbędne jest ustalenie wierzytelności. Zgłoszenie wierzytelności spełnia podobną funkcję, jak wytoczenie powództwa w procesie.

Wierzytelność, która nie zostanie zgłoszona z zasady nie będzie uwzględniana w liście wierzytelności sporządzanej przez syndyka, nadzorcę sądowego lub zarządcę i w związku z tym wierzyciel nie będzie mógł brać udziału w postępowaniu obejmującym likwidację majątku dłużnika i w podziale funduszów z masy upadłości. Natomiast w postępowaniu obejmującym zawarcie układu wciągnięcie na listę daje możliwość uzyskania prawa głosu na zgromadzeniu wierzycieli, pod warunkiem posiadania dodatkowo należności objętej układem. Należy pamiętać, iż wierzyciel osobisty upadłego, który chce uczestniczyć w postępowaniu upadłościowym, jeżeli niezbędne jest ustalenie jego wierzytelności, powinien w terminie oznaczonym w postanowieniu o ogłoszeniu upadłości zgłosić sędziemu-komisarzowi swoją wierzytelność. Zgłoszenie wierzytelności przez wierzyciela osobistego w postępowaniu obejmującym likwidację majątku upadłego ma taki skutek, że wierzyciel ma prawo do wzięcia udziału w ogólnym podziale funduszów.  

Wierzytelność należy zgłaszać przed upływem terminu, jaki został ustalony do zgłaszania wierzytelności, ponieważ spóźnienie może powodować niekorzystne dla wierzyciela skutki prawne. Jeżeli wierzytelność została zgłoszona przez wierzyciela po upływie terminu wyznaczonego do zgłaszania wierzytelności nie pozbawia go to udziału w postępowaniu, ale sprawia, że bez względu na przyczynę opóźnienia, czynności już dokonane w postępowaniu upadłościowym są skuteczne wobec tego wierzyciela. Przede wszystkim może być dokonany i skuteczny wobec niego podział funduszów masy upadłości. Jeżeli jego wierzytelność była uznana, to uwzględnia się tylko w planach podziału funduszów masy upadłości sporządzonych po jej uznaniu. Wierzyciel naraża się więc na ryzyko, że nie uzyska zaspokojenia albo uzyska je w mniejszym stopniu. Jeżeli wierzytelność zgłoszono po zatwierdzeniu ostatecznego planu podziału funduszów masy upadłości, pozostawia się ją bez rozpoznania. 

Po upływie terminu wyznaczonego do zgłaszania wierzytelności syndyk, nadzorca sądowy albo zarządca uzupełnia listę wierzytelności w miarę zgłaszania wierzytelności. Jeżeli zgłoszono wierzytelności po przekazaniu listy wierzytelności sędziemu-komisarzowi, syndyk, nadzorca sądowy albo zarządca sporządza uzupełnienie listy wierzytelności obejmujące takie wierzytelności wraz z zaznaczeniem, w jaki sposób będą zaspokajane (jest to tzw. uzupełniająca lista wierzytelności).

Z powyższego wynika zatem, iż partycypanci powinni swoje wierzytelności zgłosić, aby zostały wciągnięte na listę wierzytelności.

Najem a upadłość

Jeżeli chodzi o najem, to wbrew pozorom sprawa wcale nie jest aż tak skomplikowana. Budynki, kiedy zostaną zbyte w drodze postępowania likwidacyjnego, będą niejako „obciążone” umowami najmu. Umowy najmu lub dzierżawy nieruchomości upadłego wiążą strony, jeżeli przedmiot umowy przed ogłoszeniem upadłości został wydany najemcy lub dzierżawcy. Z kolei sprzedaż przez syndyka w toku postępowania upadłościowego nieruchomości upadłego wywołuje takie same skutki w stosunku do umowy najmu lub dzierżawy, jak sprzedaż w postępowaniu egzekucyjnym. Z tego wynika, iż nabywca (kiedy dojdzie do sprzedaży nieruchomości przez syndyka) wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika, wynikające ze stosunku najmu. Stosownie do art. 678 § 1 kodeksu cywilnego, w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Jednakże, stosownie do art. 678 § 2 kodeksu cywilnego, powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.

Uprawnienia syndyka

Pozostaje udzielenie odpowiedzi na pytanie, czy zanim doszłoby do zbycia wspomnianych nieruchomości syndyk może/mógłby dokonać wypowiedzenia umów najmu. W tym zakresie należy odwołać się do kolejnych przepisów ustawy Prawo upadłościowe i naprawcze. Zgodnie z artykułem 109 „Na podstawie zarządzenia sędziego-komisarza syndyk wypowiada umowę najmu lub dzierżawy nieruchomości upadłego z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, także wtedy, gdy wypowiedzenie tej umowy przez upadłego nie było dopuszczalne. Zarządzenie sędzia-komisarz może wydać, jeżeli trwanie umowy utrudnia likwidację masy upadłości albo gdy czynsz najmu lub dzierżawy odbiega od przeciętnych czynszów za najem lub dzierżawę nieruchomości tego samego rodzaju. Jednak druga strona rozwiązanej umowy może dochodzić w postępowaniu upadłościowym odszkodowania z powodu rozwiązania umowy najmu lub dzierżawy przed terminem przewidzianym w umowie, zgłaszając te wierzytelności sędziemu-komisarzowi”. 

Spore uprawnienia daje syndykowi artykuł 110, zgodnie z którym jeżeli w dniu ogłoszenia upadłości przedmiot najmu lub dzierżawy nie był jeszcze wydany upadłemu, każda ze stron może odstąpić od umowy najmu lub dzierżawy nieruchomości zawartej przez upadłego jako najemcę lub dzierżawcę. Oświadczenie o odstąpieniu powinno być złożone w terminie dwóch miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości. Odstąpienie od umowy nie pociąga za sobą obowiązku odszkodowania. Jeżeli przedmiot najmu lub dzierżawy w dniu ogłoszenia upadłości był już wydany upadłemu, syndyk może wypowiedzieć umowę najmu lub dzierżawy, także wtedy, gdy wypowiedzenie tej umowy przez upadłego nie było dopuszczalne. Jeżeli umowa dotyczy nieruchomości, w której prowadzone było przedsiębiorstwo upadłego, wypowiedzenie następuje z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, w innych zaś przypadkach - z zachowaniem terminu ustawowego, chyba że terminy wypowiedzenia przewidziane w umowie są krótsze. Rozwiązanie umowy nie może nastąpić przed upływem terminu, za który czynsz zapłacono z góry. Na zarządzenie sędziego-komisarza syndyk wypowiada umowę najmu lub dzierżawy przed tym terminem, jeżeli dalsze trwanie umowy utrudniałoby prowadzenie postępowania upadłościowego, w szczególności gdy prowadzi do zwiększenia kosztów upadłości. Wynajmujący lub wydzierżawiający może dochodzić w postępowaniu upadłościowym odszkodowania z powodu rozwiązania najmu lub dzierżawy przed terminem przewidzianym w umowie, jednak za czas nie dłuższy niż dwa lata.

Ochrona lokatorów

Pozostaje jednak kwestia ochrony lokatorów, która w tym wypadku działa de facto na korzyść najemców. Syndyk będzie bowiem musiał uwzględnić regulacje zawarte w ustawie o ochronie lokatorów. Oznacza to, że owszem będzie mógł dokonać wypowiedzenia, jednak z uwzględnieniem 3-letniego okresu wypowiedzenia. Artykuł 11 ustęp 5 ustawy o ochronie lokatorów stanowi bowiem, iż nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4 (zamiennego).