Ustawienie zakazu wjazdu do lokalu przedsiębiorcy w spółdzielni - opinia prawna

Opinia prawna

Niniejsza opinia prawna została sporządzona na podstawie następujących aktów prawnych:

• Ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2001 r. Nr 4, poz. 27 ze zmianami),

• Ustawy z dnia 16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze (Dz.U. z 1995 r. Nr 54, poz. 288 ze zm),

• Ustawy z dnia z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zmianami).

Analizując przedstawiony przez Pan stan faktyczny proponuję na początek próbę ugodowego rozwiązania konfliktu zarówno z mieszkańcami jak i spółdzielnią. W odpowiedzi na pismo spółdzielni dotyczące zamknięcia wjazdu na patio samochodów dostawczych w połowie lipca, proponowałabym wystosowanie odpowiedzi do spółdzielni zawierającej kwestie opisane poniżej.

W odpowiedzi powinna być zawarta propozycja ugodowego załatwienia sprawy, a to poprzez np. wspólne ustalenie z mieszkańcami budynku terminów (dni i godzin) dostaw towarów do Pana lokalu, może ona być poprzedzona ustaleniem tej kwestii z mieszkańcami lub proszę sformułować propozycję dostaw i zawnioskować, aby spółdzielnia przeprowadziła rozmowę z członkami spółdzielni zainteresowanymi sprawą.

Ponadto, aby nakreślić spółdzielni Pana sytuację oraz możliwości prawne Panu przysługujące, w odpowiedzi, należy wskazać czynności prawne jakie Pan będzie zmuszony podjąć, w przypadku braku reakcji ze strony spółdzielni lub negatywnej odpowiedzi na proponowaną przez Pana ugodę.

Zgodnie z art. 251 w zw. z art. 222 Kodeksu cywilnego przysługuje Panu względem spółdzielni roszczenie negatoryjne, którego funkcją jest ochrona własności przed naruszeniem.

Art. 251 Kodeksu cywilnego mówi, iż „do ochrony praw rzeczowych ograniczonych stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności”. Art. 244 Kodeksu cywilnego zawiera katalog ograniczonych praw rzeczowych, wśród których widnieje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, ponadto ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych w art. 17 ust.1 potwierdza, iż spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym.

Ochronę własności reguluje dział V Kodeksu cywilnego, a przedmiotem Pana zainteresowania jest w szczególności art. 222 par. 2 Kodeksu cywilnego - „Przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem
i o zaniechanie naruszeń.”

Z powyższego przepisu wynika ochrona sądowa prawa własności, a w Pana przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego. Naruszenie tego prawa może nastąpić w postaci immisji pośrednich i bezpośrednich. Immisje pośrednie potraktowane zostały przez ustawodawcę jako zagadnienie tzw. prawa sąsiedzkiego, ponieważ są zakłóceniem korzystania z nieruchomości sąsiednich w stosunku do nieruchomości wyjściowej, z której pochodzą. Zakaz takich immisji zawiera art. 144, zamieszczony w tytule I, dziale II księgi kodeksu cywilnego pt. „Treść i wykonywanie własności”. Art. 144 zawiera w swojej hipotezie opis zabronionego wykonywania własności w sposób zakłócający korzystanie z nieruchomości sąsiednich, które stanowi podstawę prawną żądania ochrony własności w drodze roszczenia negatoryjnego (art. 222 par.2 KC).

Samodzielne roszczenie negatoryjne z art. 222 par.2 KC powstaje natomiast w razie naruszeń bezpośrednich. Przez immisje bezpośrednie rozumiemy oddziaływanie na nieruchomość w postaci prostego wtargnięcia w sferę uprawnień właściciela wynikających z własności, w Pana przypadku ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego. Przykłady podawane przez komentarze do tego przepisu to np. zmiana kierunku wód opadowych, przerzucenie przedmiotu na nieruchomość sąsiednią, wykopanie na niej rowu, uszkodzenie ogrodzenia, korzystanie z przejazdu przez cudze pole itp. Jednak w przedstawionym przez Pana stanie faktycznym można uznać, że zakaz wjazdu samochodów dostawczych na patio, a przez to pozbawienie możliwości zaopatrywania Pana lokalu, jest immisją bezpośrednią, której dopuściła się spółdzielnia najpierw przesyłając pismo cytowanej przez Pana treści, a później prawdopodobnie przez udaremnienie wjazdu (zamknięcie bramy lub inny sposób) samochodów dostawczych.

Tego rodzaju naruszeniom może towarzyszyć nastawienie psychiczne naruszyciela - chęć naruszenia cudzej własności. Chęć w tym przypadku jest jawna, wyrażona w piśmie spółdzielni. Kwestię nastawienia psychicznego należy wywieść z tego, że zakaz spółdzielni, spowoduje brak możliwości przeprowadzenia dostaw do Pana lokalu (ze wzg. na niemożliwość noszenia towaru z głównej ulicy - np. duża odległość, zakazy postoju dla pojazdów), stąd następuje naruszenie Pana spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego, który to lokal z tego powodu nie może być wykorzystywany zgodnie z przeznaczeniem.

Roszczenie negatoryjne zmierza do zakazania naruszycielowi określonego zachowania na przyszłość, jeśli towarzyszące okoliczności wskazują na to, że naruszenia mogą się powtarzać. Roszczenie negatoryjne obejmuje żądanie, przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zakazania dalszych naruszeń, jeśli okoliczności sprawy świadczą o tym, że należy się liczyć z  powtarzającymi się naruszeniami. Aczkolwiek na treść roszczenia negatoryjnego składają się dwa uprawnienia: żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem oraz zaniechanie naruszeń. Uprawnienia te mogą być realizowane oddzielnie lub łącznie.

Uprawnienie do żądania przywrócenia stanu zgodnego z prawem polega na domaganiu się zaprzestania działań naruszających sferę uprawnień właściciela, oraz usunięcia skutków naruszenia, jeżeli jest to niezbędne do przywrócenia niezakłóconego władania rzeczą przez właściciela.(Wyr SN z 14.05.2000 r., V CKN 1021/00 niepul). Jak już wskazałam ta postać roszczenia negatoryjnego nie może być utożsamiana z formą roszczenia odszkodowawczego
o przywrócenie stanu poprzedniego, choć niekiedy rozgraniczenie treści obu roszczeń może być kłopotliwe.

Z kolei, roszczenie o zaniechanie ma na celu doprowadzenie do powstrzymania nieuprawnionego od bezprawnych działań odnoszących się do cudzej rzeczy. Przyjmuje się, iż jest to aktualne tylko wtedy, gdy istnieje obawa dalszych naruszeń lub dokonane naruszenie doprowadziło do pewnego stanu trwałego, który poprzez to roszczenie może zostać przerwany. Tam gdzie z faktu dokonanego naruszenia wnioskować możemy o prawdopodobieństwie dalszych naruszeń - roszczenie negatoryjne spełnia funkcję prewencyjną, mającą zapobiec owym naruszeniom w przyszłości.

Kwestia przywrócenia stanu zgodnego z prawem nie pokrywa się z przywróceniem do stanu poprzedniego. W doktrynie cześć autorów jest zdania, że „przywrócenie stanu zgodnego z prawem” „polega nie tylko na usunięciu z cudzej nieruchomości, ale także na usunięciu skutków naruszenia”, gdyż inaczej ochrona własności w drodze roszczenia negatoryjnego byłaby niezupełna. Inni autorzy wyrażają odmienny pogląd, że roszczenie negatoryjne z art. 222 par.2 KC nie obejmuje przywrócenia do stanu poprzedniego przez zobowiązanie naruszyciela do pozytywnych świadczeń, świadczenia te są bowiem przedmiotem roszczeń odszkodowawczych i nie mieszą się w pojęciu prawnorzeczowych roszczeń negatoryjnych. Jednak w Pana stanie faktycznym nie na to jednak większego znaczenia, gdyż Pana żądanie ograniczałoby się do przywrócenia stanu zgodnego z prawem (możliwość wjazdu na patio budynku samochodów dostawczych na czas wyładunku towarów) poprzez zobowiązanie naruszyciela do usunięcia przyczyn tego ograniczenia lub utrudnienia i ewentualnie zakazania dalszych naruszeń (zakazu wydawania przez spółdzielnię zakazów dotyczących wjazdu na patio samochodów dostawczych w przyszłości).

Roszczenie negatoryjne może spełnić zadanie ochrony własności (spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego), gdy ochrona ta jest w stanie uchronić właściciela przed koniecznością znoszenia niedogodności wywołanych sprowadzeniem przez inną osobę (spółdzielnię) stanu sprzecznego z prawem. Nie trzeba przy tym bliżej uzasadniać, że wycofanie się naruszyciela ze sfery uprawnień właściciela, wynikających z jego prawa własności (spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego) i pozostawienie na przedmiocie własności bezprawnie dokonanych zmian nie byłoby jednoznaczne z przywróceniem stanu zgodnego z prawem. Stan ten może być przywrócony tylko przez usunięcie bezprawnie dokonanych zmian (uchylenie zakazu wjazdu na patio samochodów dostawczych przez spółdzielnię, otwarcie bramy, jeśli się tam znajduje).

Naruszenie własności (spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego) może mieć różne skutki: z jednej strony może wyrządzić właścicielowi szkodę, a z drugiej strony może ograniczyć właściciela w korzystaniu z rzeczy w porównaniu ze stanem sprzed naruszenia lub utrudnić mu to korzystanie.

Nie zawsze zresztą, jak już o tym wspominałam, przywrócenie stanu zgodnego z prawem będzie pokrywać się z przywróceniem stanu poprzedniego, stąd moja propozycja, aby najpierw zaproponować spółdzielni i mieszkańcom dni i godziny dostaw, gdyż rozumiem, że dotychczas była to kwestia nieuregulowana i dostawy były w różnych dniach o różnych porach. W razie ewentualnego powództwa, gdyby ugoda ze spółdzielnią nie była możliwa, proszę w pozwie również wskazać proponowane rozwiązania dotyczące dostaw, gdyż możliwe jest, iż mogą one być w jakimś sensie uciążliwe dla mieszkańców.

Roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń mogą być dochodzone łącznie, orzeczenie o zaniechaniu naruszeń jest aktualne, jeśli istnieje realna groźba ich powtarzania. Niedopuszczalne jest zakazanie naruszeń bez określenia w wyroku, o jakie naruszenia chodzi (należy je precyzyjnie opisać w pozwie). To samo wymaganie dotyczy odpowiednio orzeczenia o przywróceniu do stanu zgodnego z prawem. Celowe i dopuszczalne jest żądanie, aby sąd w wyroku umocował wierzyciela (Pana) do dokonania konkretnych czynności mających na celu przywrócenie do stanu zgodnego z prawem na wypadek niewykonania ich przez pozwanego (spółdzielnię) w wyznaczonym w wyroku terminie.

Legitymację czynną do wystąpienia z roszczeniem negatoryjnym ma każdoczesny właściciel rzeczy, natomiast legitymowanym biernie jest każdy kto narusza prawo własności w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela władania rzeczą. Niekiedy wskazuje się, że legitymacja bierna rozciąga się także na osoby, na rzecz których doszło do naruszenia własności.

W przypadku gdyby Pana propozycja ugodowego załatwienia sprawy nie znalazła zrozumienia, a zakaz spółdzielni wszedł w życie i udaremnił korzystanie z lokalu i osiąganie korzyści majątkowych, należy w pierwszej kolejności przesłać do spółdzielni Ostateczne wezwanie do zaniechania naruszeń spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego przez spółdzielnie - dokładnie opisać, na czym polega naruszenie i dać termin kilkudniowy na zaniechanie naruszeń (proponuję wysłać listem poleconym za zwrotnych potwierdzeniem odbioru - pismo to będzie stanowić załącznik do pozwu), następnie można wystąpić z powództwem z art. 222 par. 2 Kodeksu Cywilnego (opisane powyżej), przysługuje Panu również roszczenie odszkodowawcze z art. 363 par.2 Kodeksu Cywilnego np. w przypadku, gdyby był Pan zmuszony zamknąć lokal z uwagi na niemożliwość dostarczenia produktów. Art. 363 KC dotyczy naprawienia szkody, która musiałaby zostać precyzyjnie wyliczona.

Art. 363 par. 1 mówi, iż „Naprawienie szkody powinno nastąpić, według wyboru poszkodowanego, bądź przez przywrócenie stanu poprzedniego, bądź przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej. Jednakże gdyby przywrócenie stanu poprzedniego było niemożliwe albo gdyby pociągało za sobą dla zobowiązanego nadmierne trudności lub koszty, roszczenie poszkodowanego ogranicza się do świadczenia w pieniądzu”.

Par.2 „Jeżeli naprawienie szkody ma nastąpić w pieniądzu, wysokość odszkodowania powinna być ustalona według cen z daty ustalenia odszkodowania, chyba, że szczególne okoliczności wymagają przyjęcia za podstawę cen istniejących w innej chwili”.

W Pana przypadku byłoby to roszczenie pieniężne obejmujące stratę poniesioną wskutek tego, że uprawniony nie mógł z rzeczy korzystać.

Reasumując, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego jest prawem bezwzględnym, skutecznym erga omnes, dlatego do jego ochrony stosuje się przepisy o ochronie własności. Wiadomo z kolei, że roszczenie negatoryjne znajduje zastosowanie w razie naruszenia prawa w inny sposób, aniżeli przez pozbawienie uprawnionego faktycznego władztwa nad rzeczą (art. 222 par. 2 KC). W takich, więc okolicznościach stosujemy je „odpowiednio” do ochrony naruszonego spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego.

Ponadto roszczenie negatoryjne nie ulega przedawnieniu, jeśli dotyczy nieruchomości (art. 223 KC).