Wykupienie mieszkania przez syna członków spółdzielni - opinia prawna

Stan faktyczny

Razem z mężem mamy lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu. Mąż jest głównym lokatorem i członkiem spółdzielni mieszkaniowej. Mieszkanie otrzymaliśmy w czasie trwania małżeństwa, a wkład mieszkaniowy mąż pokrył ze swoich zarobków. oW mieszkaniu oprócz nas mieszka także nasz dorosły syn. Chcielibyśmy wykupić mieszkanie dla naszego syna. Poza tym may trochę długów i nie chcemy stracić mieszkania przez wierzycieli. Zastanawiamy się czy jest jakas możliwość, żeby to nasz syn od razu na siebie wykupił to mieszkanie. Jeśli tak, to w jaki sposób tego dokonać? Czy jest jakieś inne wyjście z sytuacji, by mieszkania po jego wykupieniu nie zajął komornik?

Opinia prawna

Niniejsza opinia prawna została sporządzona na podstawie następujących aktów prawnych:

• Ustawy z dnia z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 116 ze zm.),

• Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.),

• Ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U. Nr 9, poz. 59 ze zm.).

Przede wszystkim należy wyjaśnić, komu przysługuje lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu. Otóż prawo to jest prawem związanym z członkostwem w spółdzielni. Umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego można zawrzeć tylko z członkiem spółdzielni. Ze stanu faktycznego wynika, że członkiem spółdzielni jest mąż. Zgodnie z art. 9 ust. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może należeć do jednej osoby albo do małżonków.

W przedstawionej sprawie prawo do lokalu zostało nabyte w czasie trwania małżeństwa za środki pochodzące z majątku wspólnego małżonków (pobrane wynagrodzenie za pracę jest składnikiem wspólnego majątku małżonków). W związku z tym Pani jako żonie przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni mieszkaniowej.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu jest prawem niezbywalnym i niedziedzicznym. Nie jest więc możliwe przeniesienie tego prawa na syna tak, by mógł on później wystąpić z roszczeniem o przekształcenie tego prawa w odrębną własność. Syn musiałby zostać przyjęty w poczet członków spółdzielni, a spółdzielnia musiałaby zawrzeć z nim umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.

Aby tak się stało najpierw jednak musi wygasnąć Państwa prawo do lokalu. Z uwagi bowiem na zasadę jednopodomiotowości tego prawa (por. 9 ust. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych) nie jest możliwe, by zarówno mąż jak i syn byli członkami spółdzielni i mieli uprawnienie do tego samego lokalu.

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasa z chwilą ustania członkostwa oraz w innych wypadkach przewidzianych w przepisach ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Wypowiedzenie członkostwa przez męża powinno być dokonane w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Ustne wypowiedzenie jest bezskuteczne. Należy jednak odpowiednio zabezpieczyć swoją i syna sytuację prawną tak, by spółdzielnia faktycznie ustanowiła na jego rzecz prawo do lokalu.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego z uwagi na ustanie czlonkostwa, roszczenia o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego przysługują małżonkowi, dzieciom i innym osobom bliskim. Państwa synowi na podstawie w/w przepisu będzie przysługiwało więc prawo żądania przyjęcia w poczet członków spółdzielni oraz ustanowienia na jego rzecz lokatorskiego prawa. W razie odmowy spółdzielni, praw tych można dochodzić na drodze sądowej. Realizacja tych roszczeń uzależniona jest jednak od złożenia w terminie jednego roku deklaracji członkowskiej
wraz z pisemnym zapewnieniem o gotowości do zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.

Pomimo iż na podstawie tej regulacji można dochodzić swych roszczeń przed sądem, warto dodatkowo postarać się wcześniej o pisemne zobowiązanie spółdzielni do ustanowienia na rzecz syna lokatorskiego prawa do lokalu z chwilą wygaśnięcia tego prawa po Państwa stronie.

Po ustanowieniu na rzecz syna spółdzielczego lokatorskiego prawo do lokalu możliwe będzie przekształcenie tego prawa w odrębną własność.

Należy jednak zwrócić uwagę na jedną istotną okoliczność. Mianowicie nawet takie czynności zmierzające do ustanowienia na rzecz syna lokatorskiego prawa może być zaskarżone przez wierzycieli, którzy mogą żądać uznania danej czynności za bezskuteczną w stosunku do siebie, jeżeli wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej
z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową. Ustanowienie lokatorskiego prawa na rzecz syna wiąże się bowiem na ogół z przeniesieniem na niego wkładu budowlanego przypadającego na dane mieszkanie. To zaś może być uznane za czynność zwiększającą niewypłacalność dłużnika, zgodnie z art. 527 kodeksu cywilnego - skarga pauliańska. Możliwa jest jednak również i taka sytuacja, w której rodzice zrzekną się prawa do lokalu i wkład zostanie im wypłacony, a syn wniesie wkład z własnych środków.

Zespół
e-prawnik.pl