Charakter prawny komórki lokatorskiej
Pytanie:
"Spółdzielnia mieszkaniowa wybudowała budynek wielomieszkaniowy . Wszystkie mieszkania zostały wybudowane ze środków członków spółdzielni i przydzielone na zasadzie własnościowego prawa do lokalu. W budynku zostały wybudowane garaże podziemne i komórki lokatorskie. Każdy członek otrzymał pięć lat temu przydział spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i garażu, otrzymał też klucze do komórki lokatorskiej wraz z numerem, przyznanej mu komórki. Przed miesiącem została ostatecznie rozliczona cała budowa z której wynika, że komórki zostały wybudowane ze środków członków tej inwestycji. Obecnie niektórzy członkowie spółdzielni chcą sprzedać swoje mieszkania, ale Spółdzielnia wydaje zaświadczenia w których nie ma komórki, tłumacząc że to jest do aktu niepotrzebne. Spółdzielcy uważają inaczej ale zarząd Spółdzielni nie daje sie przekonać .Czy Zarząd Spółdzielni może odmówić wpisania do zaświadczenia komórki lokatorskiej tłumacząc że komórka nie może być uwzględniona w akcie notarialnym sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu a jedynie można uwzględnić stanowisko parkingowe. Komórki mają wszyscy właściciele lokali ?"
Odpowiedź prawnika: Charakter prawny komórki lokatorskiej
Aby przeanalizować cały stan prawny należy zacząć od wskazania czym jest lokal w rozumieniu ustawy – o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2005 roku. Przepis art. 2 ust 1 niniejszej ustawy wskazuje, iż lokalem w rozumieniu ustawy jest samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, o których mowa w przepisach ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku w art 2 ust 2 wskazuje z kolei, że samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Dalej w ust. 4 ustawa informuje, iż do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”.
Z powyższej definicji wynika więc, iż komórka stanowi pomieszczenie przynależne do lokalu, bez względu na to, czy do niego bezpośrednio przylega i niezależnie od tego czy są położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono lokal. Z charakteru części składowej z kolei wynika, iż nie może być ona odrębnym przedmiotem własności ani innych praw rzeczowych (art. 47 kc).
Z analizy wskazanych przepisów wynika więc, iż komórka jest uznawana za część składową lokalu i dlatego też czynność prawna – sprzedaż – będzie obejmować także komórkę, niezależnie od tego czy zostanie ona wymieniona w akcie notarialnym czy też nie. Samo istnienie komórki jako części składowej lokalu winno natomiast zostać uwidocznione i ujęte w rzucie kondygnacji budynku bądź operacie ewidencyjnym zgodnie z przepisem art. 2 ust. 5 własności lokali: lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym - także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu. (ust 6: w razie braku dokumentacji technicznej budynku, zaznaczeń, o których mowa w ust. 5, dokonuje się, zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego; na koszt dotychczasowego właściciela nieruchomości, o ile strony umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu nie postanowiły inaczej).
Natomiast jeżeli chodzi o stanowisko parkingowe, w zakresie tym wypowiadał się Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 19 maja 2005 roku. Według SN miejsce garażowe w garażu wielostanowiskowym, należące do właściciela lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, nie jest pomieszczeniem przynależnym do tego lokalu w rozumieniu art. 2 ust. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Stąd też zapewne konieczność uwzględnienia miejsca garażowego w przywoływanym zaświadczeniu.
Grzegorz Pawelec
Adwokat
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?