Dochody nierezydenta z nieruchomości w Polsce

Odpowiedź prawnika: Dochody nierezydenta z nieruchomości w Polsce

Kwestie opodatkowania dochodu z najmu nieruchomości położonej na terenie Polski a należącej do nierezydenta reguluje Konwencja między Rządem Rzeczypospolitej Polskiej a Rządem Królestwa Szwecji w sprawie unikania podwójnego opodatkowania i zapobiegania uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu, podpisana w Sztokholmie dnia 19 listopada 2004 r. (Dz. U. 2006 r., Nr 26, poz. 193). Artykuł 6 reguluje opodatkowanie dochodu z majątku nieruchomego. Zgodnie z nim, dochód osiągany przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie (np. w Szwecji) z majątku nieruchomego (włączając dochód z gospodarstwa rolnego lub leśnego), położonego w drugim Umawiającym się Państwie (np. w Polsce), może być opodatkowany w tym drugim Państwie (tj. w Polsce). Określenie „majątek nieruchomy” ma przy tym takie znaczenie, jakie nadaje mu prawo tego Umawiającego się Państwa, na terytorium którego dany majątek jest położony. Określenie to obejmuje w każdym przypadku mienie przynależne do majątku nieruchomego, żywy i martwy inwentarz gospodarstw rolnych i leśnych, prawa, do których mają zastosowanie przepisy prawa powszechnego dotyczące własności ziemi, budynki, pożytki z nieruchomości, jak również prawa do stałych i zmiennych świadczeń z tytułu eksploatacji lub prawa do eksploatacji złóż mineralnych, źródeł i innych zasobów naturalnych; statki morskie, statki żeglugi śródlądowej i statki powietrzne nie stanowią majątku nieruchomego. Zasadę powyższą stosuje się do dochodu osiągniętego z bezpośredniego użytkowania, dzierżawy lub innego rodzaju użytkowania majątku nieruchomego (np. wynajmu), a także do dochodu z majątku nieruchomego przedsiębiorstwa i do dochodu z majątku nieruchomego służącego do wykonywania wolnego zawodu. Ww. Konwencja nie przewiduje natomiast możliwości opodatkowania wspomnianych dochodów z najmu w Szwecji.

Polska skorzystała z prawa do opodatkowania dochodu z nieruchomości położonej na terenie naszego kraju.

Stanowi o tym art. 3 ust. 2a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 1991 r. nr 80, poz. 350 ze zm.). Zgodnie ze wskazana normą osoby fizyczne, jeżeli nie mają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej miejsca zamieszkania, podlegają obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów z pracy wykonywanej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej na podstawie stosunku służbowego lub stosunku pracy, bez względu na miejsce wypłaty wynagrodzenia, oraz od innych dochodów osiąganych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Osoby takie objęte są tzw. ograniczonym obowiązkiem podatkowym. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 źródłami przychodów są: najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze. Przepisy ustawy o podatku dochodowym nie przewidują zryczałtowanej formy opodatkowania dochodów z najmu nieruchomości osiąganych przez nierezydenta. Stąd szwajcarski właściciel nieruchomości podlega w Polsce takim samym obowiązkom dokumentacyjnym jak polski właściciel nieruchomości, która jest przedmiotem najmu.

Oznacza to, że podatnik powinien prowadzić podatkową księgę przychodów i rozchodów, w której powinny być ewidencjonowane przychody i koszty związane z wynajmowaniem wskazanej nieruchomości. Do obowiązków w zakresie podatku dochodowego należy składanie deklaracji na zaliczkę miesięczną na podatek dochodowy od osób fizycznych - PIT-5. Deklarację składa się w terminie do dnia 20 każdego miesiąca za miesiąc poprzedni, zaś zaliczkę za grudzień w wysokości należnej za listopad uiszcza się w terminie do dnia 20 grudnia bez składania deklaracji. Zgodnie z art. 44 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: podatnicy osiągający dochody z najmu są obowiązani bez wezwania wpłacać w ciągu roku podatkowego zaliczki na podatek dochodowy. Podatnicy są obowiązani wpłacać zaliczki miesięczne. Wysokość zaliczek za miesiące do listopada roku podatkowego ustala się w następujący sposób:

1. obowiązek wpłacania zaliczki powstaje, poczynając od miesiąca, w którym dochody te przekroczyły kwotę powodującą obowiązek zapłacenia podatku, tj. w roku 2006 od kwoty 2 789,68 zł
2. zaliczkę za ten miesiąc stanowi podatek obliczony od tego dochodu (dochodem jest różnica pomiędzy kwotą przychodów i kosztów) według zasad określonych w art. 26, 27 i 27b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podatek oblicza się według skali podatkowej tj. odpowiednio 19%. 30% i 40% w zależności od wysokości dochodu,
3. zaliczkę za dalsze miesiące ustala się w wysokości różnicy pomiędzy podatkiem należnym od dochodu osiągniętego od początku roku a sumą zaliczek za miesiące poprzedzające.

Innymi słowy, ażeby mógł Pan prawidłowo sporządzić deklarację na zaliczkę miesięczną za dany miesiąc musi Pan dysponować deklaracjami PIT-5 za poprzednie miesiące.

Zaś po zakończeniu roku podatkowego należy złożyć PIT-36 zeznanie o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym. Zeznanie należy złożyć w terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.

Deklaracje należy składać do właściwego naczelnika urzędu skarbowego. Regulacje w tym zakresie zawiera rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 22 sierpnia 2005 r. w sprawie właściwości organów podatkowych (Dz. U. z 2005 r. nr 165, poz. 1371 ze zm.) Zgodnie z § 5 ust. 2 pkt 2 lit. c rozporządzenia właściwego naczelnika urzędu skarbowego należy ustalić zgodnie z miejscem wykonywania czynności, z tytułu których uzyskiwany jest przychód (w tym przypadku ze względu na miejsce położenia nieruchomości). Właściwymi naczelnikami są odpowiednio:

• w województwie dolnośląskim - Naczelnik Urzędu Skarbowego Wrocław-Psie Pole;
• w województwie kujawsko-pomorskim - Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w Bydgoszczy;
• w województwie lubelskim - Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Lublinie;
• w województwie lubuskim - Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Zielonej Górze;
• w województwie łódzkim - Naczelnik Urzędu Skarbowego Łódź-Śródmieście;
• w województwie małopolskim - Naczelnik Urzędu Skarbowego Kraków-Śródmieście;
• w województwie mazowieckim - Naczelnik Trzeciego Urzędu Skarbowego Warszawa-Śródmieście;
• w województwie opolskim - Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Opolu;
• w województwie podkarpackim - Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Rzeszowie;
• w województwie podlaskim - Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Białymstoku;
• w województwie pomorskim - Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku;
• w województwie śląskim - Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Katowicach;
• w województwie świętokrzyskim - Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w Kielcach;
• w województwie warmińsko-mazurskim - Naczelnik Urzędu Skarbowego w Olsztynie;
• w województwie wielkopolskim - Naczelnik Urzędu Skarbowego Poznań-Nowe Miasto;
• w województwie zachodniopomorskim - Naczelnik Trzeciego Urzędu Skarbowego w Szczecinie.