Dom zakupiony na licytacji komorniczej

Odpowiedź prawnika: Dom zakupiony na licytacji komorniczej

Informacje dotyczące kwestii, kto zamieszkuje w mieszkaniu przeznaczonym na licytację powinny znajdować się już w protokole opisu i oszacowania. Zgodnie z art. 947  kodeksu postępowania cywilnego, w protokole opisu i oszacowania komornik wymieni:

1. oznaczenie nieruchomości, jej granice, a w miarę możności jej obszar oraz oznaczenie księgi wieczystej lub zbioru dokumentów;  

2. budowle i inne urządzenia ze wskazaniem ich przeznaczenia gospodarczego oraz przynależności nieruchomości, jak również zapasy objęte zajęciem;  

3. stwierdzone prawa i obciążenia;  

4. umowy ubezpieczenia;  

5. osoby, w których posiadaniu znajduje się nieruchomość, jej przynależności i pożytki;

6. sposób korzystania z nieruchomości przez dłużnika;

7. oszacowanie z podaniem jego podstaw;  

8. zgłoszone prawa do nieruchomości;

9. inne szczegóły istotne dla oznaczenia lub oszacowania nieruchomości.

Zatem, powinien Pan zapoznać się, przede wszystkim z protokołem opisu i oszacowania. Opis i oszacowanie są sporządzane po zajęciu nieruchomości a przed obwieszczeniem o licytacji. Również po wywołaniu licytacji komornik powinien podać, między innymi, prawa obciążające nieruchomość, które będą utrzymane w mocy z zaliczeniem i bez zaliczenia na cenę nabycia, a także wynikające z akt zmiany w stanie faktycznym i prawnym nieruchomości, jeżeli zaszły po jej opisie i oszacowaniu.  Można również przeprowadzić, o ile istnieje taka możliwość, wywiad w tym zakresie na własną rękę. Ponadto, jeżeli zna Pan dane osób zamieszkujących w lokalu, można sprawdzić, w księdze wieczystej lokalu, czy te osoby są wpisane jako właściciele nieruchomości. Jeżeli nie, istnieje podejrzenie, że zajmują one lokal na podstawie innego prawa niż własność.

Zajętą nieruchomość pozostawia się w zarządzie dłużnika, do którego stosuje się wówczas przepisy o zarządcy lub ustanawia się zarządcę. Zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma on prawo pobierać zamiast dłużnika wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne.

Zarządcy wolno zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z dochodów z nieruchomości i są gospodarczo uzasadnione. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zarządca może wykonywać tylko za zgodą stron, a w jej braku - za zezwoleniem sądu, który przed wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że zwłoka groziłaby szkodą. Zarząd nie ma wpływu na umowy najmu lub dzierżawy obowiązujące w chwili jego ustanowienia. Zarządcy wolno jednak wypowiadać tego rodzaju umowy z zachowaniem obowiązujących przepisów oraz zawierać umowy na czas przyjęty przez zwyczaj miejscowy. Zarządca odpowiada za szkodę wyrządzoną na skutek nienależytego wykonywania obowiązków. Zatem, istnieje pewna możliwość zawarcia umowy najmu  (na czas przyjęty przez zwyczaj miejscowy) nawet już po sporządzeniu opisu i oszacowania (jeżeli informacja ta będzie ujawniona w aktach komorniczych, komornik powinien podać tą okoliczność po wywołaniu licytacji). Pojęcie miejscowego zwyczaju jest pojęciem niedookreślonym i należy je interpretować w zależności od okoliczności.  W przypadku zawarcia umowy najmu na czas dłuższy niż przyjęty przez miejscowy zwyczaj, a więc podjęcia czynności przekraczającej zwykły zarząd nieruchomością, zarządca powinien uzyskać zgodę stron lub zezwolenie sądu. Umowa zawarta bez wymaganej zgody prowadzi do odpowiedzialności zarządy za wyrządzoną szkodę.

Można również dodać, że z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. Zatem, można uznać, że zastosowanie znajdzie art. 678 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym, w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.