Instalacja wkładu w przewodzie kominowym

Odpowiedź prawnika: Instalacja wkładu w przewodzie kominowym

Faktycznie na podstawie ustawy o własności lokali należy stwierdzić, iż czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Natomiast do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Ustawa wskazuje, jakie czynności w szczególności (czyli przede wszystkim) należy zaliczyć do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, są to: 1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej, 2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego, 3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu, 4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, 5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego, 5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej, 6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej, 6a) nabycie nieruchomości, 7) wytoczenie powództwa, 8) ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną, 9) udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych, 10) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Ani ustawa o własności lokali, ani kodeks cywilny nie definiują pojęcia czynności zwykłego zarządu i przekraczających ten zakres. Z tego powodu nie sposób stwierdzić za całą pewnością, iż czynność opisana w stanie faktycznym należy do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Biorąc pod uwagę, iż czynności wskazane przez ustawodawcę w ustawie są zupełnie innej natury można przychylić się do twierdzenia, iż instalacja w przewodzie kominowym wkładu kwasoodpornego nie stanowi czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu. Ponadto zarządca ma przecież obowiązek dbania o przedmiot zarządu, wydaje się więc, iż wspomniana instalacja (tym bardziej, jeżeli ma być dokonana na zalecenie kominiarza) jest po prostu wykonywaniem zarządu nieruchomości. Bez tej czynnośći możnaby się pokusić o stwierdzenie, iż zarządca nie wykonuje zarządu z nelżytą pieczołowitością.