Jak zabezpieczyć się przed stratą mieszkania przez długi ojca?

Odpowiedź prawnika: Jak zabezpieczyć się przed stratą mieszkania przez długi ojca?

Niniejsza opinia prawna wydana została na podstawie przepisów:

-ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity - Dz.U.2013.1222),

- ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jednolity - Dz.U.2014.121),

- ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (tekst jednolity - Dz.U.2014.101), oraz w oparciu o poglądy doktryny i orzecznictwo sądów polskich.

Wskażemy zatem ogólnie, jakie możliwości zapewnienia prawa dożywotniego mieszkania przewiduje polskie ustawodawstwo.

Po pierwsze, możliwe jest ustanowienie służebności osobistej w postaci służebności mieszkania.

Służebność osobista to ograniczone prawo rzeczowe, które może być ustanowione na rzecz oznaczonej osoby fizycznej (tj. konkretnej, wskazanej z imienia i nazwiska osoby, a nie np. na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości, jak to ma miejsce przy służebnościach gruntowych). Jak wskazano w doktrynie, „służebność osobista może być ustanowiona tylko na rzecz oznaczonej osoby fizycznej. Jej celem jest zabezpieczenie osobistych potrzeb uprawnionego, a w przypadku służebności mieszkania także pośrednio jego domowników”1.

Zgodnie z art. 301 kodeksu cywilnego, mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności (zatem osoby te mogą zamieszkiwać wraz z uprawnionym nawet, jeśli nie zostały wskazane jako osoby uprawnione). Służebności osobiste nie podlegają dziedziczeniu, można się jednak umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi (wymaga to jednak umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości a uprawnionym z tytułu służebności). Prawo to respektowane być musi przez każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej tą służebnością (zgodnie jednak z art. 303 kodeksu cywilnego, jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę; poza tym możliwe jest żądanie zmiany sposobu wykonywania służebności albo jej zamiany na rentę, jeżeli nieruchomość obciążona służebnością osobistą została wniesiona jako wkład do rolniczej spółdzielni produkcyjnej – art. 305).

Służebność osobista powstaje najczęściej poprzez czynność prawną, która określa treść tej służebności. Poza tym zakres służebności osobistej, jak i sposób jej wykonywania określa się według osobistych potrzeb uprawnionego, z uwzględnieniem miejscowych zwyczajów i zasad współżycia społecznego (art. 298 kodeksu cywilnego)2.

Co do zasady zatem służebność powstaje poprzez umowę właściciela nieruchomości z uprawnionym, przy czym ustawa wymaga, by przynajmniej oświadczenie właściciela było złożone w formie aktu notarialnego. Teoretycznie jest zatem możliwe, by takie oświadczenie właściciela (tj. Pani taty) zostało złożone w umowie kupna lokalu.

Możliwe jest także, że zostało ustanowione na Państwa rzecz prawo użytkowania.

Użytkowanie jest również ograniczonym prawem rzeczowym, polegającym na obciążeniu rzeczy (w tym wypadku konkretnie nieruchomości lokalowej) prawem do jej używania i do pobierania jej pożytków. Zakres użytkowania można ograniczyć przez wyłączenie oznaczonych pożytków rzeczy. Wykonywanie użytkowania nieruchomości można ograniczyć do jej oznaczonej części. Użytkowanie jest niezbywalne. Podobnie, jak w przypadku służebności, także do ustanowienia użytkowania niezbędne jest oświadczenie właściciela nieruchomości w formie aktu notarialnego, istnieje zatem możliwość, iż użytkowanie zostało ustanowione w umowie kupna lokalu (aczkolwiek zazwyczaj następuje to w drodze odrębnej czynności).

Przepisy prawa dopuszczają także zawarcie tzw. umowy dożywocia, na podstawie art. 908 § 1., zgodnie z którym jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Umowa ta nie mogła zostać jednak zawarta w opisywanym przez Panią przypadku, bowiem zbywcą nieruchomości była spółdzielnia mieszkaniowa, natomiast, jak zaznaczono w doktrynie, „z treści art. 908 k.c. jednoznacznie wynika, że zbywcą nieruchomości może być wyłącznie osoba fizyczna”3.

Zgodnie z art. 247 kodeksu cywilnego, ograniczone prawo rzeczowe wygasa, jeżeli przejdzie na właściciela rzeczy obciążonej albo jeżeli ten, komu prawo takie przysługuje, nabędzie własność rzeczy obciążonej (czyli np. w wypadku nabycia przez Panią własności mieszkania na skutek dziedziczenia).

Jak jednak wskazał Sąd Najwyższy, „nabycie w drodze dziedziczenia udziału w spadku, w skład którego wchodzi nieruchomość obciążona służebnością osobistą, przez osobę, której służebność przysługuje, nie powoduje wygaśnięcia tej służebności. (…) o konfuzji można mówić wówczas, gdy wszystkie prawa i obowiązki przechodzą na tę samą osobę lub też osoby. Sytuacja taka nie zachodzi w przypadku, gdy osoba mająca służebność osobistą na nieruchomości staje się tylko jednym ze współspadkobierców właściciela nieruchomości obciążonej (właściciela mieszkania). Osoba dziedzicząca udział w spadku, w skład którego wchodzi nieruchomość obciążona służebnością osobistą, nie staje się właścicielem wyłącznym tej nieruchomości i w takim wypadku nie można mówić o tym, że jej zakres uprawnień do korzystania z nieruchomości z tytułu dziedziczenia jest taki sam lub szerszy niż z tytułu prawa służebności”4.

Naszym zdaniem jednakże w przypadku, gdyby współwłaścicielkami mieszkania wskutek dziedziczenia stałaby się Pani oraz Pani matka, możliwe jest uznanie, iż w takim wypadku służebności ustanowione na rzecz Pań wygasły, aczkolwiek nie jest możliwe jednoznaczne wskazanie, jak taki przypadek rozstrzygnąłby sąd.

Poza tym wskazać należy, iż jeżeli w wyniku braku spłaty długów do mieszkania zostanie skierowana egzekucja, będzie ono mogło zostać sprzedane w drodze licytacji. Osoba, która nabędzie mieszkanie w toku licytacji komorniczej stanie się właścicielem mieszkania z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu o przysądzeniu jej własności. Zgodnie z art. 1000 kodeksu postępowania cywilnego:

Art. 1000. § 1. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Na miejsce tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji.

§ 2. Pozostają w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia:

1) prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy;

2) (uchylony);

3) służebność drogi koniecznej oraz służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia;

4) służebność przesyłu.

§ 3. Pozostają również w mocy ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru albo nieujawnione w ten sposób, lecz zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, użytkowanie, służebności i prawa dożywotnika, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona albo jeżeli wartość użytkowania, służebności i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia. Jednakże w wypadku ostatnim wartość tych praw będzie zaliczona na cenę nabycia.

§ 4. Przepisu § 1 nie stosuje się w odniesieniu do ciążących na nieruchomości spółdzielczych lokatorskich i własnościowych praw do lokalu. Prawa te, z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, przekształcają się odpowiednio w prawo najmu, w prawo odrębnej własności do lokalu albo we własność domu jednorodzinnego.

Co do zasady zatem w razie uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wygasają prawa obciążające zlicytowaną nieruchomość. Pomimo zmiany właściciela mieszkania na skutek licytacji komorniczej, ustanowione na Państwa rzecz służebność mieszkania albo użytkowanie nie wygaśnie, jeśli były ujawnione w księdze wieczystej, złożone do zbioru dokumentów albo zgłoszone (przez Państwa) najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, pod warunkiem że:

• przysługuje im pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami, albo

• nieruchomość nie jest obciążona hipotekami, albo

• wartość tych praw (tj. użytkowania, służebności i praw dożywotnika) znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia nieruchomości (przy czym „wartość tych praw musi znaleźć pełne pokrycie, w przypadku częściowego tylko pokrycia w cenie nabycia prawa te wygasają, a w ich miejsce powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia <art. 1000 § 1>5).

Jeśli zgodnie z przepisami Państwa prawo do zamieszkania wygaśnie, osoba, która nabędzie własność nieruchomości będzie mogła skutecznie żądać Państwa eksmisji z mieszkania. W takim wypadku będą 

mogli Państwo uzyskać ekwiwalent swoich praw, uczestnicząc w planie podziału sumy uzyskanej z egzekucji stosownie do odpowiednich przepisów.

W celu stwierdzenia, czy nieruchomość obciążona jest hipoteką, niezbędne jest przejrzenie treści księgi wieczystej (obecnie możliwy jest wgląd w treść ksiąg poprzez stronę https://ekw.ms.gov.pl/eukw/pdcbdkw.html - niezbędne jest podanie numeru księgi wieczystej).

W przypadku odrzucenia przez Panią spadku, nie nabędzie Pani udziału we własności mieszkania. Niezależnie od tego, kto stanie się właścicielem mieszkania (pozostali członkowie rodziny czy w ostateczności – jeśli wszyscy spadkobiercy spadek odrzucą – gmina), w przypadku zlicytowania mieszkania w postępowaniu egzekucyjnym zastosowanie znajdą opisane wyżej zasady. Oznacza to, iż ustanowione na Państwa rzecz prawa wygasną, chyba, że zachodzi któraś z przesłanek określonych w art. 1000 kodeksu postępowania cywilnego.

Podsumowując, Państwa prawo do dożywotniego zamieszkania w lokalu stanowiącym dawniej własność Pani zmarłego taty nie wygaśnie wskutek sprzedaży ww. mieszkania w postępowaniu egzekucyjnym, o ile spełnione są warunki wymienione w przytoczonym wyżej art. 1000 kodeksu postępowania cywilnego (oraz pod warunkiem, że nie wygasną wcześniej na skutek konfuzji, stosownie do treści art. 247 kodeksu cywilnego).

W celu ustalenia, jak dokładnie kształtuje się Państwa sytuacja prawna w świetle opisanych faktów powinna Pani uzyskać wiedzę, jakiego charakteru prawo Państwu przysługuje, czy jest ujawnione w księdze wieczystej oraz czy nieruchomość jest obciążona hipoteką. 

1 Dadańska K.A., Komentarz do art.296 Kodeksu cywilnego [w:] Kidyba A. (red.), Dadańska K.A., Filipiak T.A., Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe, LEX, 2012

2 uchwała Sądu Najwyższego z dnia 16 lipca 1980 r., III CZP 45/80, OSNCP 1981, nr 2-3, poz. 25

3 Niezbecka E., Komentarz do art.908 Kodeksu cywilnego [w:] Kidyba A. (red.), Gawlik Z., Janiak A., Kopaczyńska-Pieczniak K., Kozieł G., Niezbecka E., Sokołowski T., Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania - część szczególna, LEX, 20144 Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 marca 1983 r., III CZP 3/83, OSNC 1983/8/115

5 Ciepła H., Komentarz do art.1000 Kodeksu postępowania cywilnego [w:] Dolecki H. (red.), Wiśniewski T. (red.), Ciepła H., Zawistowski D., Żyznowski T., Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. Tom IV. Artykuły 730-1088, LEX, 2014