Kolejność zaspokajania wierzycieli hipotecznych

Odpowiedź prawnika: Kolejność zaspokajania wierzycieli hipotecznych

W chwili obecnej, zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami prawa na rynku funkcjonuje już tylko jeden rodzaj hipoteki. Jej nazwa to po prostu hipoteka, bez konieczności wymieniania jej rodzajów. Nowa hipoteka swoją konstrukcją jest zbliżona do obowiązującego wcześniej rozwiązania, jakim była hipoteka kaucyjna. Obejmuje ona bowiem jednym zabezpieczeniem zarówno wierzytelność główną (czyli kwotę zaciągniętego kredytu) oraz wierzytelności poboczne (czyli potencjalnie niespłacone odsetki).

Zasady, według których następuje zaspokojenie wierzycieli hipotecznych zostały zawarte w art. 12 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:

art. 12 ustawy o księgach wieczystych i hipotece

1. O pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych wpisanych do księgi wieczystej rozstrzyga chwila, od której liczy się skutki dokonanego wpisu.

2. Prawa wpisane na podstawie wniosków złożonych równocześnie mają równe pierwszeństwo.

Ustawodawca wszystkie ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości traktuje jednakowo, a pierwszeństwo uregulowane w art. 12 wiąże się z datą złożenia wniosku o dokonanie wpisu. Wynika to z art. 29 u.k.w.h. stanowiącego, że wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od dnia złożenia wniosku o dokonanie wpisu, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu - od dnia wszczęcia postępowania. Tak więc data ustanowienia lub powstania prawa nie ma wpływu na stopień pierwszeństwa.

Pierwszeństwo to może być zmienione umową zawartą między podmiotem, którego prawo ma ustąpić pierwszeństwa, a podmiotem, którego prawo ma uzyskać pierwszeństwo ustępującego prawa (art. 250 k.c.). Umowa dla swej skuteczności nie wymaga zachowania szczególnej formy, do wpisu konieczny jest jednak dokument określony w art. 32 ust. 2 u.k.w.h.. Zmiana wymaga wpisu do księgi wieczystej, jeżeli chociaż jedno z praw, których dotyczy, jest ujawnione w księdze. Wpis ma charakter prawotwórczy. Zmiana pierwszeństwa nie może szkodzić ani przynosić korzyści prawom mającym pierwszeństwo niższe aniżeli prawo, które ustępuje pierwszeństwa, a wyższe aniżeli prawo, które uzyskało pierwszeństwo ustępującego prawa.

Zgodnie z art. 25 ust 1pkt 4 tej ustawy na wpisy dotyczące hipotek przeznaczony jest dział czwarty.

Okoliczność, iż wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od dnia złożenia wniosku, nie oznacza, że postanowienie sądu o dokonaniu wpisu powinno nosić datę złożenia wniosku, a nie datę faktycznego wpisu. Aby więc wykazać pierwszeństwo zaspokojenia się z danej nieruchomości, wierzyciel hipoteczny będzie musiał wykazać datę złożenia wniosku o wpis hipoteki w księdze wieczystej.