Koszty remontu wynajmowanego lokalu

Odpowiedź prawnika: Koszty remontu wynajmowanego lokalu

Zgodnie z art. 662 § 2 Kodeksu cywilnego, drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. Jak stanowi art. 681 drobnymi nakładami są m.in. drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody. Natomiast art. 662 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Koszty takiego remontu obciążają zatem wynajmującego i on zalicza je do swoich kosztów.

Duże znaczenie dla ustalenia wysokości kosztów z tytułu najmu ma treść zawartej umowy. Powinno z niej wynikać, jakie wydatki związane z wynajmowaną rzeczą ponosi właściciel, a jakie najemca. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 21 marca 2001 r. (sygn. I SA/Gd 2310/98): "(...) wszelkie naprawy, które nie mają charakteru napraw związanych ze zwykłym używaniem rzeczy, obciążają wynajmującego. Należy stwierdzić, że naprawa izolacji budynku należy do tego rodzaju czynności, od których zależy stan techniczny całego wynajmowanego budynku. Koszt ich zatem nie może obciążać najemcy, bowiem nie jest związany z bieżącą konserwacją i nie dotyczy bieżących napraw pomieszczeń. W takiej sytuacji, skoro skarżący - jak to wskazała izba skarbowa w zaskarżonej decyzji - prace izolacyjne wykonywał w trakcie trwania umowy najmu, to wydatek z nimi związany jest kosztem uzyskania przychodów z najmu".

Do kosztów podatkowych można również zaliczyć wydatki na remont lokalu jeszcze przed jego wynajęciem, co potwierdza np. interpretacja Urzędu Skarbowego w Będzinie z 14 kwietnia 2005 r. (sygn. US IIPDF/415-9/05), zgodnie z którą „Skoro warunkiem zakwalifikowania określonego wydatku do kosztu uzyskania przychodu jest logiczny związek przyczynowo-skutkowy pomiędzy poniesionym wydatkiem a źródłem przychodu, brak umowy najmu w momencie dokonywania wydatków remontowych nie wyklucza ich zaliczenia do kategorii kosztów uzyskania przychodów z najmu, o ile nakłady miały na celu osiągnięcie przychodu (...) Poniesienie wydatków remontowych, dokonane w celu przygotowania lokalu do wynajęcia, niewątpliwie ma wpływ na osiągnięcie przychodu z najmu".

Z kolei z reguły ogólnej, zawartej w art. 22 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wynika, że koszty uzyskania przychodów są potrącane tylko w tym roku, w którym zostały poniesione (zasada kasowa), a zatem wydatki na remont lokalu będą kosztem w tym roku, w którym zostały poniesione (mimo, że w tym czasie lokal nie był wynajęty), chyba że podatnik wybrał tzw. memoriałową metodę rozliczeń.