Kupno sprzedaż nieruchomości

Pytanie:

Wspólnicy X oraz Y (obaj po 50 % udziałów Spółki Cywilnej) prowadzą działalność gospodarczą m.in. kupna-sprzedaży i wynajmu nieruchomości (oboje rozliczają się z US 19% podatkiem liniowym); zakupują w ramach Spółki Cywilnej używaną nieruchomość A zabudowaną (lipiec 2004) za kwotę 700.000 zł (300.000 zł grunt + 400.000 zł budynki) ujmując ją w środkach trwałych. Wynajmują w ramach Spółki Cywilnej przez 2 lata niektóre budynki (co stanowi 35 % całej powierzchni użytkowej), tzn. część I budynku, natomiast budynek II pozostaje pusty (czyli odlicza amortyzację tylko od części wynajmowanej - czy prawidłowo?). Łączna kwota odpisu amortyzacyjnego do czasu sprzedaży - np. 35.000 zł. W lutym 2007 sprzedają całą nieruchomość A za kwotę 1800.000 zł (grunt 850.000 zł + budynki 950.000 zł). Wspólnik X w lipcu 2006 zakupuje samodzielnie w ramach własnej działalności inną nieruchomość B za kwotę 480.000 zł (220.000 zł grunt + 260.000 zł budynki) na cele wynajmu (z opcją ewentualnej sprzedaży). Pytanie: 1. jaki zostanie ustalony podatek dochodowy wspólnika X za rok 2006 oraz za 2007 rok? 2. jaki zostanie ustalony podatek dochodowy wspólnika X za rok 2006 oraz za 2007 rok, gdy dokona zakupu nieruchomości B dopiero w roku 2007 (po sprzedaży nieruchomości A)?

Masz inne pytanie do prawnika?

ODPOWIEDŹ PRAWNIKA

Ponieważ nie znamy wszystkich okoliczności konkretnej sytuacji wspólników, wskażemy tylko pewne informacje, które należy uwzględnić przy określaniu należnego podatku.

Co do zasady najem i pozarolnicza działalność gospodarcza to dwa odrębne źródła przychodów w podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 10 ust. 1 pkt 6 i 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). W konsekwencji przychody i koszty z najmu rozlicza się odrębnie od przychodów i kosztów z działalności gospodarczej.

Jednakże, gdy przedmiotem najmu są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy tych składników majątku (art. 14 ust. 2 pkt 11 wskazanej wyżej ustawy). Zatem wynajem lokalu stanowiącego środek trwały w działalności gospodarczej podatnika (lub w inny sposób związanego z prowadzoną działalnością gospodarczą) - w świetle powołanego przepisu - generuje przychody i koszty z działalności gospodarczej, które można sumować z pozostałymi przychodami i kosztami firmy, a dochód z takiego najmu jest opodatkowany razem z dochodem z działalności gospodarczej.

W przypadku osiągania przychodów z najmu budynku (lokalu) mieszkalnego kosztami uzyskania są udokumentowane kwoty wydatkowane przez wynajmującego w związku z utrzymaniem przedmiotu najmu, np. na korzystanie z obsługi prawnej, remonty, administrację budynku, odpisy amortyzacyjne od budynku przeznaczonego na wynajem.

Kosztem jest amortyzacja wynajmowanego lokalu/budynku. Na początek należy ustalić wartość początkową budynku lub lokalu - biorąc pod uwagę cenę nabycia, koszt wytworzenia bądź wartość rynkową. Osoby fizyczne mogą też wyliczyć wartość początkową za pomocą tzw. metody uproszczonej (dotyczy to budynków i lokali mieszkalnych). Przy metodzie uproszczonej wartość początkową nieruchomości ustala się mnożąc ilość metrów kwadratowych powierzchni użytkowej (przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości) przez kwotę 988 zł (art. 22g ust. 10 ustawy). Po ustaleniu wartości nieruchomości wyliczamy wysokość odpisu amortyzacyjnego - roczna stawka amortyzacji dla budynków i lokali niemieszkalnych wynosi co do zasady 2,5 proc. Należy jednak podkreślić, że jest to proces dosyć skomplikowany – zależny od wielu okoliczności szczególnych.

Warunkiem uznania odpisów amortyzacyjnych za koszty uzyskania przychodów jest wprowadzenie składnika majątku do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Z art. 22n ust. 1 i 2 ustawy wynika wprawdzie, że obowiązek założenia ewidencji spoczywa wyłącznie na podatnikach prowadzących podatkową księgę przychodów i rozchodów oraz księgi rachunkowe jednak ze względu na brzmienie art. 22n ust. 6 ustawy – w razie braku ewidencji odpisy nie stanowią kosztów – warto, aby osoby rozliczające przychody z najmu w ramach odrębnego źródła przychodów założyły ewidencję środków trwałych, która będzie podstawą dokonywania odpisów amortyzacyjnych (tak: P. Wojtasik, Koszty przy wynajmie mieszkania, „Rzeczpospolita” z 16 września 2004 r.).

Ponieważ wynajem lokali jest jednym z zakresów działalności Spólki, kosztami uzyskania będą wszystkie koszty, jakie wspólnicy poniosą w związku z tym źródłem przychodu, w tym odpisy amortyzacyjne. Nie ma podstaw do nie uznania za koszt odpisu amortyzacyjnego za okres, kiedy określonej części powierzchni Spółka nie wynajmuje, lub uznawania za koszt jedynie części odpisów amortyzacyjnych. Taka sytuacja, tj. uznawanie w ciężar kosztów jedynie części odpisów amortyzacyjnych (przy naliczeniu w ewidencji środków trwałych pełnej amortyzacji) mogłaby mieć miejsce tylko wtedy, gdy jedynie określoną część budynku przeznaczono by na cele działalności gospodarczej, a pozostałą użytkowano na cele prywatne, lub inne, nie związane z prowadzoną działalnością. Tak, więc jeśli cała powierzchnia budynków przeznaczona jest na wykonywaną działalność - na wynajem - odpisy amortyzacyjne są w całości kosztem uzyskania przychodu. Jedynie w sytuacji, gdyby któryś budynek przestał służyć działalności w ogóle, lub choćby w części, to wówczas należy zaprzestać zaliczania w koszty odpisów amortyzacyjnych w całości lub w takiej części, jaka nie jest przeznaczona na działalność (tak: informacja o zakresie stosowania przepisów prawa podatkowego Urzędu Skarbowego w Sandomierzu z 2003.03.11, PF.415/4/03).

Amortyzacji nie podlegają natomiast grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów.

W przypadku przychodu z najmu osoby nie prowadzącej działalności gospodarczej przychód powstaje w dacie otrzymania pieniędzy lub postawienia ich do dyspozycji podatnika, zaś w ramach działalności gospodarczej przychód powstaje niezależnie do terminu zapłaty (kwoty należne, choćby niezapłacone).

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomożci wykozystywanych przez podatnika na potrzeby związane z działalnością gospodarczą uznawane są za przychód z działalności gospodarczej (art. 14 ust. 2 pkt 1).

Nie uważa się za koszty uzyskania przychodów m.in. wydatków na nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów oraz wydatków na nabycie środków trwałych. Jednak wydatki te zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych są kosztem uzyskania przychodów w przypadku ich odpłatnego zbycia bez względu na czas ich poniesienia. Suma odpisów amortyzacyjnych obejmuje przy tym również odpisy, których nie uważa się za koszty uzyskania przychodów. Dochodem ze sprzedaży nieruchomości (budynków, gruntu i prawa wieczystego użytkowania gruntów) będzie więc przychód pomniejszony o faktycznie poniesione wydatki na ich nabycie i koszty.

Do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się jednak przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie. Przychody więc z odpłatnego zbycia nieruchomości o charaterze mieszkalnym zawsze będą kwalifikowane do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o pdof. Przychodem z odpłatnego zbycia rzeczy lub praw majątkowych jest wówczas ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie (bez zawartego w niej podatku od towarów i usług). Podstawą opodatkowania jest przychód pomniejszony o koszty odpłatnego zbycia. Przychodu tego nie łączy się z przychodami z innych źródeł, a podatek wynosi 10% osiągniętego przychodu. Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c sankcjonuje bowiem zasadę, zgodnie z którą źródłem przychodów w rozumieniu komentowanego podatku jest m.

in. odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, a także spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów. W przypadku osiągania tych przychodów nie ustala się   ani kosztów uzyskania przychodu, ani (tym samym) dochodu uzyskanego z tak określonych źródeł. Podstawę opodatkowania stanowi zatem przychód, którego nie łączy się   z dochodami z innych źródeł. Nie podlega on zatem wykazaniu w zeznaniu podatkowym. Przepis art. 28 sankcjonuje zasadę ustalania wysokości podatku w formie ryczałtu, wynoszącego 10% osiągniętego przychodu. Podatek płatny jest bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia.  

Warto przypomnieć, iż podmiotowość prawnopodatkową w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych z tytułu działalności gospodarczej prowadzonej w formie spółki cywilnej mają wyłącznie wspólnicy. Dochody ze sprzedaży środków trwałych spółki cywilnej po jej rozwiązaniu równeiż podlegają opodatkowaniu jako dochody z działalności gospodarczej.

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (0)

Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!


Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ

ZOBACZ TAKŻE: