Nabycie domu od spadkobiercy a zapisy w księgach

Odpowiedź prawnika: Nabycie domu od spadkobiercy a zapisy w księgach

Umowę sprzedaży domu można zawrzeć już w chwili obecnej, chociaż oczywiście dla nabywcy byłoby bezpieczniej, gdyby prawa spadkobiercy zostały już wpisane do ksiąg wieczystych. Przepisy przewidują bowiem tzw. rękojmię publicznej wiary ksiąg wieczystych, która oznacza, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Domniemywa się bowiem, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. W praktyce oznacza to, że jeśli zostaną zawarte dwie umowy sprzedaży nieruchomości: pierwsza, zawarta przez faktycznego właściciela, ale nieujawnionego w księgach oraz druga, zawarta przez osobę, którą już właścicielem nie jest, ale figuruje w księgach, własność nabędzie nabywca z drugiej umowy, gdyż chroni go powyższa rękojmia. W opisywanym przypadku taka sytuacja jest jednak niemożliwa, gdyż osoba ujawniona w księdze jako właściciel nie żyje. Nie można jednak wykluczyć, iż osoba ta sprzedała dom tuż przed śmiercią, ale prawa nabywcy nie zostały jeszcze w księdze ujawnione. W tej sytuacji spadkobierca poprzedniego właściciela nie mógłby skutecznie sprzedać domu, gdyż nie nabyłby jego własności. Trzeba bowiem pamiętać, że postanowienie stwierdzające nabycie spadku oznacza tylko tyle, że osoba nabywająca spadek nabywa rzeczy i prawa będące własnością spadkodawcy w chwili jego śmierci. Nie można wykluczyć sytuacji, że spadkobierca może nawet nie wiedzieć, że poprzedni właściciel sprzedał dom przed śmiercią. W postanowieniu o nabyciu spadku nie wymienia się bowiem poszczególnych przedmiotów, które zostają w drodze spadku nabyte. Stanowi ono jednak podstawę wpisu prawa własności do księgi wieczystej. W postępowaniu o stwierdzenie nabycia spadku mogło się również zdarzyć, iż spadek został przyznany osobie, która w rzeczywistości nie jest spadkobiercą (np. jest to syn zmarłego, który nie poinformował sądu albo nie wiedział, że ojciec pozostawił testament, w którym ustanowił spadkobiercą inną osobę – osoba ta może wystąpić o zmianę lub uchylenie postanowienia o nabyciu spadku, nawet prawomocnego). Reasumując, pomimo iż nic nie stoi na przeszkodzie aby zawrzeć umowę sprzedaży domu jeszcze przed wpisem aktualnego właściciela do ksiąg wieczystych, może lepiej warto poczekać na ten wpis.

Szczególnie warto to uczynić, jeśli chodzi o nieruchomość położoną w małej miejscowości, w której zmiany stanu prawnego ujawniane są w księgach dość szybko. W międzyczasie strony mogą przecież zawrzeć umowę przedwstępną – jeśli uczynią to w formie aktu notarialnego, spadkobierca nie będzie się mógł uchylić od sprzedaży domu już po ujawnieniu jego praw w księgach, a jeśli nie będzie chciał tego zrobić, jego oświadczenie woli zastąpi orzeczenie sądu (zawarcie umowy przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej spowoduje co najwyżej obowiązek pokrycia ewentualnej szkody, jaką poniósł przyszły nabywca licząc na zawarcie umowy).

Na marginesie należy zauważyć, iż spadkobierca (jeśli rzeczywiście jest nowym właścicielem) jest zobowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie jego prawa w księgach wieczystych, niezależnie od tego, czy i jak szybko zamierza sprzedać nabyty w spadku dom. Stanowi o tym przepis art. 35 ust. 1 ww. ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Opieszałemu właścicielowi sąd może nawet wymierzyć grzywnę w wysokości od 500 zł do 10000 zł.