Nabycie posiadania nieruchomości na podstawie umowy bez zachowania formy aktu notarialnego

Odpowiedź prawnika: Nabycie posiadania nieruchomości na podstawie umowy bez zachowania formy aktu notarialnego

Pojęcie dobrej wiary wielokrotnie było przedmiotem rozważań Sądu Najwyższego, czego wynikiem  jest zasada prawna tej treści: „osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze”. Wynika to z uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia 1991r., sygn. III CZP 108/91. LexPolonica nr 296616. W uzasadnieniu uchwały czytamy: „Przeciwko traktowaniu tzw. nieformalnych nabywców nieruchomości jako samoistnych posiadaczy w dobrej wierze, a więc za tradycyjnym pojmowaniem instytucji dobrej i złej wiary, przemawiają również przepisy ustawy z dnia 26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz. U. 1971 r. Nr 27 poz. 250; zm. Dz. U. 1975 r. Nr 16 poz. 91). Chodzi tu   5 zwłaszcza o art. 17, który wręcz zabraniał zawieranie umów mających na celu przeniesienie własności bez zachowania formy aktu notarialnego, a jako skutki niesporządzenia umowy notarialnej, mimo wezwania do dopełnienia tego obowiązku, przewidywał nie tylko grzywnę, ale nawet możliwość przejęcia nieruchomości przez Państwo.  (…)  Przeciwko traktowaniu przez ustawodawcę nieformalnych nabywców nieruchomości jako ich samoistnych posiadaczy w dobrej wierze przemawia też nałożony w tym przepisie na sądy obowiązek powiadamiania organów administracyjnych  - w celu wymierzenia grzywny  -  o wszystkich przypadkach, ujawnionych w postępowaniu sądowym dotyczącym własności nieruchomości, a więc również w postępowaniu o stwierdzenie nabycia własności przez zasiedzenie i o wykup działki zajętej pod zabudowę, zawierania umów bez zachowania formy notarialnej”. Z kolei z postanowienia SN z dnia 27 lutego 1981r., sygn. III CRN 20/81, LexPolonica nr 318687  wynika, że nieformalny nabywca nieruchomości jest jej posiadaczem w złej wierze, wie bowiem, że ze względu na niezachowanie formy aktu notarialnego (art. 158 kc) nie nabył prawa własności, w związku z czym własność otrzymanej w wykonaniu nieważnej umowy nieruchomości może nabyć przez zasiedzenie po upływie lat 20 od chwili uzyskania posiadania (art. 172 § 2 kc).