Nabycie własności gruntu od spółdzielni

Odpowiedź prawnika: Nabycie własności gruntu od spółdzielni

Przepisy znowelizowanej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stworzyły po stronie spółdzielni obowiązek przeniesienia własności lokalu na uprawnionych do lokatorskiego lub własnościowego mieszkania. Potocznie nazywane jest to uwłaszczeniem. Z tymi uprawnienia ustawodawca związał ponadto uprawnienie do żądania od spółdzielni, by nabyła na własność grunt będący dotychczas w użytkowaniu wieczystym albo uprawnienie do żądania od spółdzielni, by złożyła wniosek o zasiedzenie nieruchomości.

W Pana przypadku należałoby raczej rozważyć, czy i jaką możliwość wykupu pawilonu daje Panu art. 39 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z nim na pisemne żądanie najemcy lokalu użytkowego, w tym garażu, a także najemcy pracowni wykorzystywanej przez twórcę do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki, który poniósł w pełnym zakresie koszty budowy tego lokalu albo ponieśli je jego poprzednicy prawni, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tą osobą umowę o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu po uprzednim przyjęciu najemcy w poczet członków lub umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez nią:

• spłaty przypadającego na jego lokal uzupełnienia wkładu z tytułu modernizacji budynku, w rozumieniu art. 6 1 ust. 5;

• spłaty przypadających na jego lokal zobowiązań spółdzielni z tytułu kredytów i pożyczek zaciągniętych na sfinansowanie kosztów remontów nieruchomości, w której znajduje się lokal;

• spłaty zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu.

Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego w uchwale z dnia 18 sierpnia 1992 r. III CZP 104/92, opubl. w Monitor Prawniczy 1993/3 str. 94 wyjaśnił, że „Jeżeli najemca garażu wybudowanego z jego środków własnych na gruncie stanowiącym własność Skarbu Państwa za zgodą wynajmującego przeniósł swoje prawo na osobę trzecią, to osoba ta jest jego następcą prawnym w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości (Dz. U. 1990 r. Nr 79 poz. 464) również wtedy, gdy zawarła z wynajmującym nową umowę”. Wynika z powyższego, że może Pan zostać uznany za osobę, która poniosła w pełnym zakresie koszty budowy.

Wątpliwości budzi natomiast stwierdzenie, czy pawilon można uznać za lokal. Zgodnie z art. 2 ustawy lokalem w rozumieniu ustawy jest samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, o których mowa w przepisach ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903).  Jak wynika z opisu sytuacji, pawilon jest „budynkiem jednolokalowym.”  Jednakże o samodzielnym lokalu, który może być przedmiotem odrębnego prawa własności czy lokatorskiego lub własnościowego prawa do lokalu, można mówić jedynie wtedy, gdy w budynku znajdują się co najmniej dwa lokale. Teoretycznie więc, jeśli spółdzielnia zdecydowałaby się sprzedać Panu pawilon, konieczne będzie zbycie całego budynku razem z gruntem pod nim i gruntem wokół niego w zakresie niezbędnym do korzystania z budynku.

Niestety ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie daje Panu podstawy do żądania od spółdzielni ani przeniesienia własności ani ustanowienia innego prawa. Zgodnie z art. 231 kodeksu cywilnego samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Niestety również ten przepis nie daje Panu podstaw do wyjścia z żadnym roszczeniem wobec spółdzielni, nie jest Pan bowiem posiadaczem samoistnym, lecz zależnym.

W opisanej sytuacji przede wszystkim powinien Pan zadbać o to, by w należyty sposób zostały rozliczone koszty budowy po zakończeniu dzierżawy. Zasadniczo takie ustalenia powinny zostać zawarte już wcześniej w umowie dzierżawy, o której mowa w pytaniu; w tym momencie zależy to od negocjacji ze spółdzielnią. Nie jest też wykluczone, że Pana nakłady na nieruchomość zostają rozliczane poprzez niższy czynsz dzierżawny.