Najem lokalu od cudzoziemca

Odpowiedź prawnika: Najem lokalu od cudzoziemca

Umowy najmu nie wymagają rejestracji w polskich organach podatkowych. Nie podlegają w szczególności podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

 

Opodatkowanie wynajmu lokali podatkiem od towarów i usług (VAT) zależy od tego, czy wynajmowany jest lokal mieszkalny, czy też użytkowy. Usługi w zakresie wynajmowania nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek (z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe), zgodnie z pozycją 4 załącznika nr 4 do ustawy o VAT, są zwolnione z VAT. Natomiast wynajem lokalu użytkowego podlega VAT w stawce 22%. W takim jednak przypadku wynajmujący może skorzystać ze zwolnienia podmiotowego z VAT, jeśli wartość sprzedaży opodatkowanej nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 50.000 zł (art. 113 ust. 1 ustawy o VAT). Podatnik rozpoczynający wykonywanie czynności w trakcie roku podatkowego jest zwolniony od podatku, jeżeli przewidywana przez podatnika wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej sprzedaży, kwoty 50.000 zł. Jeśli kwota czynszu z tytułu wynajmu lokalu użytkowego przekracza tę kwotę, wynajmujący jest zobowiązany zarejestrować się jako podatnik VAT.

 

Wynajmujący niebędący podatnikiem VAT ani nie prowadzący działalności gospodarczej nie może wystawiać faktur VAT, ani w zasadzie nie powinien wystawiać rachunków, które zgodnie z art. 87 Ordynacji podatkowej powinni wystawiać podatnicy prowadzący działalność gospodarczą. Zatem jedynym dokumentem, który może najemcy wystawić wynajmujący niebędący podatnikiem VAT ani nie prowadzący działalności gospodarczej na potwierdzenie otrzymania czynszu jest pokwitowanie zapłaty czynszu (np. KP).

 

Zgodnie z art. 6 ust. 1 Konwencji między Rzecząpospolitą Polską a Konfederacją Szwajcarską w sprawie unikania podwójnego opodatkowania w zakresie podatków od dochodu i majątku, sporządzonej w Bernie dnia 2 września 1991 r.

, dochód osiągany przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie (np. w Szwajcarii) z majątku nieruchomego, położonego w drugim Umawiającym się Państwie (w Polsce), może być opodatkowany w tym drugim Państwie (w Polsce). Dochód osoby mającej miejsce zamieszkania w Szwajcarii z wynajmu nieruchomości w Polsce będzie zatem podlegał opodatkowaniu w Polsce, na takich samych zasadach jak wobec osób mających miejsce zamieszkania w Polsce. Osoba taka może się zdecydować opodatkować najem jako dochód z działalności gospodarczej albo może go traktować jako odrębne źródło przychodów opodatkowane podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach ogólnych lub też opodatkować przychód z najmu zgodnie z ustawą o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Wybór formy opodatkowania należy poprzedzić analizą konkretnego przypadku, a sam wybór zależy w szczególności od spodziewanej kwoty czynszu oraz od faktu, czy w związku z wynajmem wynajmujący będzie ponosił znaczne koszty (np. utrzymania nieruchomości, remontów, odsetek od kredytu na zakup nieruchomości), czy też nie. Oczywiście w zależności od wybranego sposobu opodatkowania różne będą obowiązki dokumentacyjne.

 

Warto przy tym przeczytać: PIT od działalności gospodarczej, a ryczałt od najmu...