Najem lokalu użytkowego poza działalnością

Pytanie:

Prowadzę działalność gospodarczą polegającą na świadczeniu usług. Jako przedmiot działalności nie mam wymienionego wynajmowania nieruchomości. Płacę podatek liniowy 19%. Jestem podatnikiem podatku VAT. Posiadam wspólnie z bratem (prywatnie) nieruchomość - lokal użytkowy. Chciałbym ten lokal zacząć wynajmować - mam w związku z tym kilka pytań: 1. Czy możliwe jest wynajmowanie tego lokalu poza działalnością gospodarczą? 2. Czy wystawia się wtedy rachunek uproszczony? 3. Czy w polu wystawca wpisywać dwóch współwłaścicieli? 4. Do jakiej kwoty rocznie taki najem nie podlega podatkowi VAT? 5. Czy mogę wybrać w takim przypadku płacenie podatku na zasadach ogólnych lub ryczałtem (czy nie koliduje to jakoś z wybraniem przeze mnie formy podatku liniowego od własnej działalności)? 6. Czy jeśli bym wybrał płacenie podatku na zasadach ogólnych, to czy płacę go wtedy liniowo, czy według skali (jeśli jest to poza działalnością gospodarczą)? 7. Jakie koszty uzyskania przychodów mogę uwzględnić w takim przypadku od tego źródła przychodów? 8. Czy muszę prowadzić jakąś ewidencję tych kosztów? 9. Jaki PIT miesięczny muszę składać?

Masz inne pytanie do prawnika?

ODPOWIEDŹ PRAWNIKA

Najem lokalu użytkowego będącego składnikiem prywatnego majątku dwóch podatników (współwłasność) powoduje wiele skutków na gruncie podatkowym, w tym w szczególności należy zwrócić uwagę na następujące zagadnienia:

1) Co do zasady najem i pozarolnicza działalność gospodarcza to dwa odrębne źródła przychodów w podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 10 ust. 1 pkt 6 i 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). W konsekwencji przychody i koszty z najmu rozlicza się odrębnie od przychodów i kosztów z działalności gospodarczej. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy dany lokal jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą – wtedy jego najem generuje przychód (i koszty) z działalności gospodarczej.

2) Wynajmujący, jeżeli nie jest podatnikiem VAT i nie jest obowiązany do wystawiania faktur VAT, na żądanie najemcy jest obowiązany wystawić rachunek. Podatnicy wystawiający rachunki są obowiązani kolejno je numerować i przechowywać kopie tych rachunków, w kolejności ich wystawienia, do czasu upływu okresu przedawnienia zobowiązania podatkowego (por. art. 87-88 Ordynacji podatkowej).

3) Praktykuje się zarówno wspólne, jak i oddzielne wystawianie rachunku przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości. W przypadku oddzielnego wystawiania rachunków, każdy ze współwłaścicieli wystawia rachunek na część czynszu, proporcjonalną do jego udziału we własności nieruchomości.

Oddzielne dokumentowanie praktykuje się w szczególności w przypadku, gdy jeden ze współwłaścicieli z tytułu najmu lokalu jest podatnikiem VAT (jest obowiązany wystawić fakturę i doliczyć VAT). Jeśli niektórzy współwłaściciele korzystają ze zwolnienia podmiotowego z VAT (por. pkt 4 poniżej), a inni są czynnymi podatnikami, wówczas czynni podatnicy powinni naliczać VAT od przypadającej na nich części wpływów z najmu (podstawą opodatkowania jest przypadająca na nich część kwoty należnej z tytułu najmu pomniejszona o podatek od towarów i usług) i wystawić fakturę.

4) Najem lokalu użytkowego (w przeciwieństwie do mieszkalnego) nie podlega zwolnieniu przedmiotowemu z VAT. Podatnik wynajmujący lokal użytkowy może ewentualnie korzystać ze zwolnienia od VAT na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy VAT (zwolnienie podmiotowe do wysokości rocznej sprzedaży opodatkowanej 10.000 euro).

Należy podkreślić, że dla potrzeb VAT nie wyodrębnia się sprzedaży wynikającej z działalności gospodarczej i ze świadczonych usług najmu. Oba te rozdzielne na gruncie podatku dochodowego źródła przychodów, dla potrzeb VAT stanowią jeden obrót (podstawę opodatkowania), stąd nie ma możliwości, aby podatnik VAT „czynny” z tytułu prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej korzystał równocześnie ze zwolnienia od VAT na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy VAT.

5) Ponieważ, co do zasady, najem i pozarolnicza działalność gospodarcza to dwa odrębne źródła przychodów w podatku dochodowym od osób fizycznych (por. pkt 1 powyżej), sposób opodatkowania podatnika prowadzącego działalność gospodarczą (w tym opodatkowanie w sposób liniowy) nie ogranicza jego prawa do wyboru opodatkowania przychodów z najmu (zasady ogólne albo ryczałt od przychodów ewidencjonowanych).

6) Jeśli podatnik nie zdecyduje się korzystać z ryczałtu ewidencjonowanego, przychody z najmu podlegają u niego opodatkowaniu według skali podatkowej, a nie liniowo.

7) i 8) Zgodnie z wyjaśnieniami Urzędu Skarbowego w Tychach, zawartych w piśmie z 9 marca 2004 r. (US. PD/415/T-26/12/04), do kosztów uzyskania przychodów z najmu można zaliczyć tylko te wydatki, które łącznie spełniają następujące warunki:

  • zostały faktycznie poniesione przez podatnika w celu uzyskania przychodu, tzn. pozostają w racjonalnym związku przyczynowo-skutkowym z przychodami z najmu lokali użytkowych,

  • nie zostały wymienione w art. 23 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wydatki te powinny być odpowiednio udokumentowane.

Do celów dowodowych wszelkie wydatki ponoszone przez właściciela rzeczy powinny być szczegółowo określone w umowie najmu. Precyzyjne sformułowanie postanowień tej umowy pozwoli - zdaniem urzędu - uniknąć ewentualnych nieporozumień co do wydatków zaliczanych do kosztów uzyskania przychodu.

9) Podatnik opodatkowany z tytułu najmu na zasadach ogólnych jest obowiązany składać deklarację na zaliczkę miesięczną na podatek dochodowy (PIT-5).

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (0)

Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!


Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ

ZOBACZ TAKŻE: