Nowy sposób użytkowania części wspólnej

Odpowiedź prawnika: Nowy sposób użytkowania części wspólnej

Zmiana przeznaczenia lokalu wspólnego jest czynnością przekraczjącą zakres zwykłego zarządu. Zatem decyzja w tej sprawie może być podjęta wyłącznie przez właścicieli.

Jeżeli jest mniej niż siedem lokali wyodrębnionych do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy o współwłasności w częściach ułamkowych. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. O uprawnieniu do wystąpienia z żądaniem do Sądu decyduje wartość udziałów. Nie jest zatem uprawniony jeden właściciel, jeśli nie posiada minimum 50% udziałów.

Sytuacja kształtuje się nieco inaczej, gdy liczba wyodrębnionych lokali jest większa niż siedem. Działa wtedy zarząd. Jednakże dla zmiany przeznaczenia lokalu wspólnego potrzebna jest uchwala współwłaścicieli, gdyż jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.  

W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd, może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Natomiast właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu tylko z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.