Obowiązek utrzymania budynku we właściwym stanie

Odpowiedź prawnika: Obowiązek utrzymania budynku we właściwym stanie

Nie wynika to z przedstawionego opisu stanu faktycznego, ale zakładamy, że chodzi o zobowiązanie do przeprowadzenia remontu budynku przez organ nadzoru budowlanego. Obowiązek utrzymania i użytkowania obiektu budowlanego zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywania w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej spoczywa na właścicielu lub zarządcy nieruchomości. Co do charakteru właściciela przepis ten nie budzi wątpliwości, natomiast pojęcie zarządcy nie zostało w tym przepisie precyzyjnie zdefiniowane. Pojęcie to zostało doprecyzowane w orzeczeniu Sądu Najwyższego z dnia 7 lutego 1985 r. sygn. akt SA/Gd 1221/84 - zarządcą nieruchomości ogólnie jest podmiot, który wykonuje w stosunku do nieruchomości czynności właścicielskie, przede wszystkim utrzymuje ruchomość we właściwym stanie technicznym, przeciwdziała nieuzasadnionemu pogarszaniu się tego stanu oraz dokonuje innych, niezbędnych, czynności dotyczących nieruchomości. Ponadto w orzeczeniu Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 1 marca 1985 r. sąd ten stwierdził, że przepisy art. 43 i art. 46 ustawy z dnia 24 października 1974 r. - Prawo budowlane (Dz. U. 1974 r. Nr 38 poz. 229 ze zm.) odnoszą się nie tylko do właściciela, ale również do zarządcy obiektu budowlanego, określając ich obowiązki oraz uprawnienia organów administracji państwowej w razie konieczności zapewnienia należytego stanu takich obiektów. Określenie w sposób alternatywny w omawianych przepisach osób odpowiedzialnych za stan techniczny obiektów budowlanych nie oznacza, że organy administracji w oderwaniu od szczególnych okoliczności faktycznych sprawy mają bez uzasadnienia pominąć jedną z nich. Odnosi się to zwłaszcza do sytuacji, w których niejasny bądź niepełny jest stan własności nieruchomości, a nie budzi wątpliwości, kto jest zarządcą. Orzeczenia te zostały wydane pod rządami nieobowiązującej już ustawy z 24 października1974 r. - Prawo budowlane, ale zachowują swoją aktualność w obecnym stanie prawnym.

Naszym zdaniem nie ma podstaw do nakazania dzierżawcy budynku przeprowadzenia remontu tego budynku i doprowadzenia go do stanu określonego w art. 5.2 ustawy Prawo budowlane. Obowiązkiem takim obciążony powinien być właściciel (współwłaściciele) budynku lub zarządca sprawujący na podstawie umowy zawartej z właścicielem budynku zarząd tym budynkiem.