Obrót nieruchomościami, a podatek VAT

Odpowiedź prawnika: Obrót nieruchomościami, a podatek VAT

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2  ustawy o podatku od towarów i usług (VAT), zwalnia się od podatku dostawę obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy; zwolnienie nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe. Jak stanowi art. 2 pkt 12 ustawy o VAT przez obiekty budownictwa mieszkaniowego - rozumie się przez to budynki mieszkalne rodzinne stałego zamieszkania, sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych: 111 - Budynki mieszkalne jednorodzinne, 112 - Budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe, ex 113 - Budynki zbiorowego zamieszkania - wyłącznie: budynki kościołów i innych związków wyznaniowych, klasztory, domy zakonne, plebanie, kurie, rezydencje biskupie oraz rezydencje Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej.

Dla powyższego zwolnienia nie jest istotne, czy mieszkanie jest towarem używanym w rozumieniu art. 43 ust. 2 ustawy o VAT. Osoba wykonująca wyłącznie czynności zwolnione z VAT nie ma konieczności rejestracji dla potrzeb VAT.

W zakresie natomiast podatku dochodowego od osób fizycznych, jeżeli mieszkania będą kupowane z przeznaczeniem na sprzedaż nie będą ujmowane w składnikach majątku podatnika (w szczególności środkami trwałymi).

Zgodnie z art. 12 ust. 10a o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, w przypadku odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie wykorzystywanych w pozarolniczej działalności gospodarczej - jeżeli odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - stosuje się art. 21 ust. 1 pkt 126 i art. 30e ustawy o podatku dochodowym.

Zatem, mimo iż podatnik wybrałby co do zasady ryczałt ewidencjonowany jako formę opodatkowania, sprzedaż mieszkań będzie podlegała opodatkowaniu na zasadach określonych we wskazanych przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W zakresie natomiast opodatkowania kupowania i sprzedaży mieszkań na zasadach ogólnych przewidzianych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych należy sięgnąć do art. 30e ustawy, zgodnie z którym od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku.

Zgodnie z art. 30e ust. 6 pkt 2 ustawy, przepisów art. 30e nie mają zastosowania, jeżeli przychód ze sprzedaży nieruchomości i praw stanowi przychód z działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1 (w przepisie tym mowa o przychodach z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących środkami trwałymi i składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł). Wyłączenie to nie dotyczy zatem kupowania i sprzedawania mieszkań, które nie będą ujmowane w składnikach majątku podatnika (w szczególności środkami trwałymi).