Odbiór domu wybudowanego niezgodnie z pozwoleniem

Odpowiedź prawnika:

W opisywanej sytuacji, mimo że przerwy w pracach budowlanych nie przekraczały dwóch lat, mamy do czynienia z samowolą budowlaną. W trakcie robót budowlanych dokonano bowiem istotnego odstępstwa od pozwolenia na budowę, polegającego na usytuowaniu domu zbyt blisko granicy działek. W związku z tym, aby dokonać odbioru domu, należy najpierw dokonać legalizacji samowoli budowlanej.

Do użytkowania obiektu budowlanego, na którego wzniesienie jest wymagane pozwolenie na budowę, można przystąpić, z zastrzeżeniem art. 55 i 57 (dotyczą one określonych sytuacji i kategorii budynków), po zawiadomieniu właściwego organu o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 21 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Po dokonaniu takiego zgłoszenia powiatowy inspektor nadzoru budowlanego zgłosi jednak w sprawie przystąpienia do użytkowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Zgodnie bowiem z art. 36a ustawy Prawo budowlane istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Można też zaniechać zawiadomienia o zakończeniu budowy i po prostu zgłosić organowi o odstępstwie od projektu w celu wszczęcia procedury legalizacyjnej, bo w jej wyniku i tak zgłoszenie nie będzie wystarczające, lecz niezbędne będzie pozwolenie na użytkowanie obiektu.

Zgodnie z art. 48 ustawy Prawo budowlane właściwy organ nakazuje, z zastrzeżeniem ust. 2, w drodze decyzji, rozbiórkę obiektu budowlanego, lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę. Jeżeli jednak budowa:

•  jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności:  

1. ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo 

2. ustaleniami ostatecznej, w dniu wszczęcia postępowania, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, 

•  nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem 

- możliwa jest legalizacja samowoli budowlanej. 

Organ w postanowieniu ustala wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń budowy oraz nakłada obowiązek przedstawienia, w wyznaczonym terminie zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostatecznej, w dniu wszczęcia postępowania, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Oprócz tego, w przypadku istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę, organ nakłada, określając termin wykonania, obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego, uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych oraz - w razie potrzeby - wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem.  W przypadku niespełnienia w wyznaczonym terminie obowiązków, organ wydaje decyzję o rozbiórce. Po wykonaniu wszystkich nałożonych na Pana obowiązków w wyznaczonym terminie i dokonaniu kontroli organ w drodze postanowienia ustali wysokość opłaty legalizacyjnej. Proszę tez pamiętać, że na postanowienia organu przysługuje zażalenie, a od decyzji służy odwołanie. W decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego organ nałoży także obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

W Pana sytuacji nie wystarczy więc faktycznie zgłoszenie o zakończeniu budowy, by dokonać odbioru. Do wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie inwestor jest obowiązany dołączyć:

•  oryginał dziennika budowy; 

•  oświadczenie kierownika budowy: 

1.  o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami,

2.  o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także - w razie korzystania - drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu;

• 3) oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania; 

•  protokoły badań i sprawdzeń; 

•  inwentaryzację geodezyjną powykonawczą;

•  potwierdzenie, zgodnie z odrębnymi przepisami, odbioru wykonanych przyłączy.

Inwestor jest obowiązany dołączyć do wniosku wymagane oświadczenia o braku sprzeciwu lub uwag ze strony organów wymienionych w art. 56 (takich jak Straż Pożarna czy Inspekcja Sanitarna).  

W przypadku stwierdzenia przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego lub jego części z naruszeniem przepisów właściwy organ wymierza karę z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego. Właściwy organ wydaje decyzję w sprawie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli. Organ przeprowadzi tę obowiązkową kontrolę na Pana wezwanie w celu stwierdzenia prowadzenia jej zgodnie z ustaleniami i warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę. Kontrola ta obejmuje sprawdzenie:

• zgodności obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu; 

• zgodności obiektu budowlanego z projektem architektoniczno-budowlanym, w zakresie: 

1. charakterystycznych parametrów technicznych: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji, 

2. wykonania widocznych elementów nośnych układu konstrukcyjnego obiektu budowlanego, 

3. geometrii dachu (kąt nachylenia, wysokość kalenicy i układ połaci dachowych), 

4. wykonania urządzeń budowlanych, 

5. zasadniczych elementów wyposażenia budowlano-instalacyjnego, zapewniających użytkowanie obiektu zgodnie z przeznaczeniem, 

6. zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne, w szczególności poruszające się na wózkach inwalidzkich - w stosunku do obiektu użyteczności publicznej i budynku mieszkalnego wielorodzinnego; 

• wyrobów budowlanych szczególnie istotnych dla bezpieczeństwa konstrukcji i bezpieczeństwa pożarowego; 

• w przypadku nałożenia w pozwoleniu na budowę obowiązku rozbiórki istniejących obiektów budowlanych nieprzewidzianych do dalszego użytkowania lub tymczasowych obiektów budowlanych - wykonania tego obowiązku, jeżeli upłynął termin rozbiórki określony w pozwoleniu; 

• uporządkowania terenu budowy. 

Kontrola powinna się odbyć przed upływem 21 dni od dnia doręczenia organowi Pana wezwania do jej przeprowadzenia. O terminie obowiązkowej kontroli organ zawiadomi Pana w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania. Inwestor jest obowiązany uczestniczyć w obowiązkowej kontroli w wyznaczonym terminie.