Pytanie klienta:
Odpowiedź prawnika:
Czy można wynajmować mieszkanie otrzymane w użyczenie?
Zgodnie z aktualnym art. 712 § 2 Kodeksu cywilnego, biorący w użyczenie nie może, bez zgody użyczającego oddać rzeczy użyczonej, osobie trzeciej do używania. Oznacza to, że użyczający mieszkanie może wyrazić zgodę na oddanie tego mieszkania przez biorącego w użyczenie osobie trzeciej - zarówno nieodpłatnie, jak i odpłatnie w najem.
Kluczowe zasady użyczenia mieszkania
Użyczający może wyrazić zgodę na wynajem mieszkania przez biorącego w użyczenie. Zgoda ta może być udzielona w umowie użyczenia lub w późniejszych porozumieniach. Dla celów dowodowych najlepiej, jeśli umowa użyczenia z takim postanowieniem zostanie zawarta na piśmie.
Opodatkowanie przychodów z najmu w 2025 roku
W opisanej sytuacji dochód z najmu osiąga osoba, która oddała mieszkanie w najem (czyli osoba, której właściciel użyczył mieszkanie), a nie jego właściciel. Zatem tylko wynajmujący będzie zobowiązany do opodatkowania osiągniętego przychodu z najmu.
Ryczałt od najmu w 2025 roku
Od 2023 roku przychody z najmu prywatnego są rozliczane wyłącznie ryczałtem. Aktualne stawki ryczałtu na 2025 rok wynoszą:
Do 100 000 zł przychodu rocznie
8,5% od przychodu
Ponad 100 000 zł przychodu rocznie
12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł
Ważne zmiany w opodatkowaniu najmu
Od 2023 roku nie ma możliwości rozliczania najmu prywatnego na zasadach ogólnych. Jedyną dostępną formą opodatkowania jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Warunki korzystania z ryczałtu
Osoby nieprowadzące działalności gospodarczej, osiągające przychody z tytułu najmu, automatycznie podlegają opodatkowaniu ryczałtem. Oświadczenie o wyborze ryczałtu należy złożyć w formie pisemnej do 20 stycznia każdego roku, natomiast podatnik rozpoczynający wynajem w trakcie roku podatkowego - do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia wynajmu, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu.
Obowiązki podatkowe właściciela mieszkania
Właściciel mieszkania (teść w opisanej sytuacji), który nie osiąga żadnego dochodu z tytułu użyczenia mieszkania, nie ma obowiązku płacenia podatku. Umowa użyczenia jest z definicji nieodpłatna, więc właściciel nie uzyskuje przychodu podlegającego opodatkowaniu.
Brak obowiązków podatkowych właściciela
Skoro właściciel nie otrzymuje żadnego wynagrodzenia za użyczenie mieszkania, nie powstają u niego żadne obowiązki podatkowe związane z PIT czy innymi podatkami dochodowymi.
Praktyczne rekomendacje
Dodatkowe aspekty prawne
Składki ZUS i ubezpieczenie zdrowotne
Najem prywatny nadal zwolniony jest ze składek zdrowotnych i tym samym społecznych. Oznacza to, że osoba wynajmująca mieszkanie w ramach najmu prywatnego nie płaci składek ZUS od uzyskanych przychodów.
Obowiązek podatkowy po stronie biorącego w użyczenie
W niektórych przypadkach obowiązek podatkowy może jednak powstać po stronie biorącego w użyczenie (nieodpłatne świadczenie). W tym zakresie potrzebna jest analiza konkretnego przypadku
Termin płatności podatku
Ryczałt od najmu płaci się w formie miesięcznych zaliczek do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskano przychód. Rozliczenie roczne składa się do końca lutego następnego roku.
Uwaga na identyfikację przelewów
Od 2021 roku prowadzenie najmu w formie ryczałtu wymaga identyfikowania przelewu jako "PPE".
Podsumowanie
Wynajmowanie mieszkania otrzymanego w użyczenie jest prawnie możliwe po uzyskaniu zgody właściciela. Obowiązki podatkowe spoczywają wyłącznie na osobie wynajmującej, która może skorzystać z ryczałtu 8,5% (do 100 000 zł przychodu rocznie) lub 12,5% (od nadwyżki). Właściciel mieszkania nie ma żadnych obowiązków podatkowych w tej sytuacji.