Wynajmowanie użyczonego mieszkania - zgoda na najem spółdzielczego lokalu

Pytanie klienta:

""Mój teść jest właścicielem mieszkania (spółdzielcze własnościowe prawo), którego nie używa. Czy może użyczyć mi tego mieszkania na czas nieoznaczony z jednoczesnym wyrażeniem zgody na jego wynajmowanie przeze mnie dowolnie wybranym innym osobom? Czy w takiej sytuacji mogę płacić zryczałtowany podatek (8,5%) od uzyskiwanych przeze mnie dochodów z najmu? Czy teść, nie osiągający w takiej sytuacji żadnego dochodu jest zobowiązany do jakichkolwiek płatności na rzecz Urzędu Skarbowego?""

Odpowiedź prawnika:

Czy można wynajmować mieszkanie otrzymane w użyczenie?

Zgodnie z aktualnym art. 712 § 2 Kodeksu cywilnego, biorący w użyczenie nie może, bez zgody użyczającego oddać rzeczy użyczonej, osobie trzeciej do używania. Oznacza to, że użyczający mieszkanie może wyrazić zgodę na oddanie tego mieszkania przez biorącego w użyczenie osobie trzeciej - zarówno nieodpłatnie, jak i odpłatnie w najem.

Kluczowe zasady użyczenia mieszkania

Użyczający może wyrazić zgodę na wynajem mieszkania przez biorącego w użyczenie. Zgoda ta może być udzielona w umowie użyczenia lub w późniejszych porozumieniach. Dla celów dowodowych najlepiej, jeśli umowa użyczenia z takim postanowieniem zostanie zawarta na piśmie.

Opodatkowanie przychodów z najmu w 2025 roku

W opisanej sytuacji dochód z najmu osiąga osoba, która oddała mieszkanie w najem (czyli osoba, której właściciel użyczył mieszkanie), a nie jego właściciel. Zatem tylko wynajmujący będzie zobowiązany do opodatkowania osiągniętego przychodu z najmu.

Ryczałt od najmu w 2025 roku

Od 2023 roku przychody z najmu prywatnego są rozliczane wyłącznie ryczałtem. Aktualne stawki ryczałtu na 2025 rok wynoszą:

Do 100 000 zł przychodu rocznie

8,5% od przychodu

Ponad 100 000 zł przychodu rocznie

12,5% od nadwyżki ponad 100 000 zł

Ważne zmiany w opodatkowaniu najmu

Od 2023 roku nie ma możliwości rozliczania najmu prywatnego na zasadach ogólnych. Jedyną dostępną formą opodatkowania jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Warunki korzystania z ryczałtu

Osoby nieprowadzące działalności gospodarczej, osiągające przychody z tytułu najmu, automatycznie podlegają opodatkowaniu ryczałtem. Oświadczenie o wyborze ryczałtu należy złożyć w formie pisemnej do 20 stycznia każdego roku, natomiast podatnik rozpoczynający wynajem w trakcie roku podatkowego - do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia wynajmu, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu.

Obowiązki podatkowe właściciela mieszkania

Właściciel mieszkania (teść w opisanej sytuacji), który nie osiąga żadnego dochodu z tytułu użyczenia mieszkania, nie ma obowiązku płacenia podatku. Umowa użyczenia jest z definicji nieodpłatna, więc właściciel nie uzyskuje przychodu podlegającego opodatkowaniu.

Brak obowiązków podatkowych właściciela

Skoro właściciel nie otrzymuje żadnego wynagrodzenia za użyczenie mieszkania, nie powstają u niego żadne obowiązki podatkowe związane z PIT czy innymi podatkami dochodowymi.

Praktyczne rekomendacje

1
Sporządzenie pisemnej umowy użyczenia z jasnym określeniem zgody na wynajmowanie mieszkania przez biorącego w użyczenie.
2
Złożenie oświadczenia o wyborze ryczałtu przez osobę, która będzie wynajmować mieszkanie, w odpowiednim terminie.
3
Prowadzenie ewidencji przychodów z najmu oraz terminowe opłacanie miesięcznych zaliczek na podatek.

Dodatkowe aspekty prawne

Składki ZUS i ubezpieczenie zdrowotne

Najem prywatny nadal zwolniony jest ze składek zdrowotnych i tym samym społecznych. Oznacza to, że osoba wynajmująca mieszkanie w ramach najmu prywatnego nie płaci składek ZUS od uzyskanych przychodów.

Obowiązek podatkowy po stronie biorącego w użyczenie

W niektórych przypadkach obowiązek podatkowy może jednak powstać po stronie biorącego w użyczenie (nieodpłatne świadczenie). W tym zakresie potrzebna jest analiza konkretnego przypadku

Termin płatności podatku

Ryczałt od najmu płaci się w formie miesięcznych zaliczek do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskano przychód. Rozliczenie roczne składa się do końca lutego następnego roku.

Uwaga na identyfikację przelewów

Od 2021 roku prowadzenie najmu w formie ryczałtu wymaga identyfikowania przelewu jako "PPE". 

Podsumowanie

Wynajmowanie mieszkania otrzymanego w użyczenie jest prawnie możliwe po uzyskaniu zgody właściciela. Obowiązki podatkowe spoczywają wyłącznie na osobie wynajmującej, która może skorzystać z ryczałtu 8,5% (do 100 000 zł przychodu rocznie) lub 12,5% (od nadwyżki). Właściciel mieszkania nie ma żadnych obowiązków podatkowych w tej sytuacji.

Michał Włodarczyk - Radca Prawny

Zajmuje się sprawami osób fizycznych jak również przedsiębiorców. Posiada rozległe doświadczenie w poradnictwie w sprawach życiowych osób fizycznych jak również profesjonalnych problemów prawnych przedsiębiorców. Bazując na swoim doświadczeniu skutecznie doradza w sprawach osób fizycznych jak i przedsiębiorców zawsze dbając o praktyczną stronę problemów prawnych z jakimi zwracają się do niego jego klienci.