Ograniczenie w rozporządzaniu nieruchomością

Odpowiedź prawnika: Ograniczenie w rozporządzaniu nieruchomością

Na wstępie należy wskazać, iż samo zajęcie nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym nie ustanawia zakazu jej zbywania (art. 930 k.p.c.). Umowa przeniesienia własności zajętej nieruchomości między zbywcą-dłużnikiem, a nabywcą jest ważna, ale bezskuteczna wobec wierzycieli, którzy wszczęli postępowanie egzekucyjne i pozostaje bez wpływu na to postępowanie (orz. SN z 3 lutego 1998 r., I CKN 403/97, OSP 1998, Nr 11, poz. 196; wyr. SA w Gdańsku z 15 grudnia 1995 r., I ACr 626/95, Wok. 1996, Nr 9, poz. 45). Bezskuteczność względem wierzyciela oznacza, iż sprzedaż nie ma wpływu na bieg postępowania egzekucyjnego i wierzyciel nadal może prowadzić egzekucję z nieruchomości. Nabywca może jednakże uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. W każdym razie czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy (art. 930 k.p.c.).

Sąd wieczystkosięgowy wpisuje w księdze wieczystej, na wniosek komornika, informację o wszczęciu egzekucji (art. 924 k.p.c.).

Wpis ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością może natomiast wynikać z wielu różnorakich sytuacji i może dotyczyć np. roszczenia o przeniesienie własności, które zawiera zwykle umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego, sądowy zakaz sprzedaży zastrzeżony np. w związku z trwającym sporem o własność nieruchomości, informacje o prawie pierwokupu. Wpis mógł pojawić się również w związku z czynnościami egzekucyjnymi: licytacją, przybiciem, przysądzeniem własności. Inną podstawą takiego wpisu może być wydanie przez sąd postanowienia o zabezpieczeniu roszczenia o nakazanie złożenia oświadczenia woli o sprzedaży nieruchomości.

Jak wynika z powyższego pojawienie się takiego wpisu w księdze wieczystej - w przeciwieństwie do samego zajęcia nieruchomości przez komornika - ogranicza możliwość dysponowania nieruchomością. W konkretnym przypadku może całkowicie wyłączać możliwość jej sprzedaży. Rodzaj ograniczenia sprawdzić można w aktach księgi wieczystej, gdzie złożone są dokumenty stanowiące podstawę wpisu.