Opis służebności w umowie przedwstępnej
Pytanie:
"Czy umowa przedwstępna kupna nieruchomości musi określać jakie służebności będą ustanowione na sąsiedniej nieruchomości (będącej własnością sprzedającego i drogą prywatną)? Czy może to być zawarte dopiero przy umowie ostatecznej? Jeżeli umowa przedwstępna nie określa rodzaju służebności, to czy przy ostatecznej umowie sprzedający może odmówić ich ustanowienia lub określić jakieś inne warunki np. odmówić ustanowienia służebności mediów lub żądać wysokich opłat miesięcznych lub opłaty jednorazowej za ich ustanowienie?"
Odpowiedź prawnika: Opis służebności w umowie przedwstępnej
Po pierwsze należy rozróżnić umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości od umowy przedwstępnej o ustanowienie służebności. W praktyce obie te umowy są zawarte w jednym akcie notarialnym i wyglądają jak jedna umowa. Ustanowienie służebności w ten sposób może nastąpić odpłatnie lub nieodpłatnie.
Po drugie należy rozróżnić służebność drogową od służebności mediów. Jeżeli zostanie ustanowiona jedynie służebność drogowa, to właściciel nieruchomości władnącej (kupujący) może korzystać z drogi, ale nie może doprowadzić podłączeń mediów. Jeżeli strony nie zawrą umowy przedwstępnej o ustanowienie odpowiedniej służebności, to nie będzie istniało zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej i kupujący nie będzie mógł z tego tytułu żądać, a sprzedający nie będzie miał obowiązku ustanowienia służebności. Jednak nawet gdyby sprzedający nie chciał ustanowić służebności, nowy właściciel działki nie będzie pozbawiony możliwości jej właściwego zagospodarowania. Prawo bowiem stwarza możliwość "ochrony" właściciela, który nie ma dostępu do drogi ani odpowiednich podłaczeń. Mechanizm tej "ochrony" jest następujący:
Właściciel nieruchomości, która nie ma dostępu do drogi może żądać na drodze sądowej od właściciela nieruchomości sąsiedniej ustanowienia odpowiedniej służebności drogowej za wynagrodzeniem (droga konieczna). Wynagrodzenie nie stanowi odszkodowania, lecz jest jednorazowym świadczeniem ekwiwalentnym ustalanym przez sąd. Jednakże część doktryny dopuszcza możliwość ustalenia wynagrodzenia w formie świadczeń okresowych. Ich wysokość może być przez sąd zmieniona w razie zmiany stosunków. Na gruncie orzecznictwa Sądu Najwyższego dopuszczone zostało stosowanie w drodze analogii wspomnianych wyżej przepisów o drodze koniecznej do mediów (służebność mediów).
Jeżeli więc obie strony nie dojdą do porozumienia i nie zostanie ustanowiona służebność mediów w akcie notarialnym razem ze sprzedażą nieruchomości ani później, nowy właściciel będzie mógł skorzystać z opisanej wcześniej możliwości.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?