Ostateczne rozliczenie kosztów budowy lokalu

Odpowiedź prawnika: Ostateczne rozliczenie kosztów budowy lokalu

Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego - Izba Cywilna (III CZP 73/2001), przez koszty budowy przypadające na dany lokal rozumie się koszty budowy tego lokalu (mieszkania) oraz część kosztów budowy zaplecza potrzebnego do korzystania z wszystkich lokali w budynku, proporcjonalnie przypadające na dany lokal. Na koszty budowy składają się wszystkie wymienione wyżej koszty poniesione przez spółdzielnię do czasu przydziału i oddania lokalu członkowi spółdzielni jak i niekiedy koszty poniesione później. W budynkach nowo wznoszonych przez spółdzielnię, gdy nie została jeszcze zakończona i rozliczona cała inwestycja, przydział lokali odbywa się po wpłaceniu przez członków wkładu budowlanego (w całości lub w części) w wysokości ustalonej na podstawie planowanych kosztów budowy, przy uwzględnieniu przewidywanych obciążeń związanych z obsługą kredytów zaciągniętych na sfinansowanie budowy. Jest zrozumiałe, że tak ustalona wysokość wkładu budowlanego nie zawsze będzie odpowiadać - a w praktyce regułą jest, że nie odpowiada - rzeczywistej wysokości wkładu, do wniesienia którego zobowiązany jest członek spółdzielni. Wkład budowlany w takiej wysokości może zostać ustalony dopiero po zakończeniu całej inwestycji i rozliczeniu całości kosztów budowy. W tej samej uchwale Sąd Najwyższy uznał, że pominięcie w rozliczeniu kosztów budowy wzmianki, że ma ono charakter wstępny, nie pozbawia spółdzielni możliwości dochodzenia dopłaty do wysokości odpowiadającej całości kosztów budowy przypadających na lokal przydzielony członkowi spółdzielni. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu (I ACr 700/96) stanowi natomiast, iż za błędne postanowienie umowy, naruszające przepisy ustawy Prawo spółdzielcze (obecnie - ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, art. 17[3] ust. 2, zgodnie z którym członek spółdzielni, który zawarł umowę o budowę lokalu, wnosi wkład budowlany według zasad określonych w statucie i w umowie w wysokości odpowiadającej całości kosztów budowy przypadających na jego lokal) należy uznać klauzulę, która nie przewiduje możliwości podwyższenia wysokości wkładu budowlanego, jeśli ostateczne rozliczenie kosztów budowy wskazuje, że członek spółdzielni nie uiścił wkładu w pełnej wysokości. Takie postanowienie umowne należy uznać za nieważne, jako sprzeczne z prawem, ponieważ strony umowy(spółdzielnię i osobę ubiegającą się o ustanowienie spółdzielczego prawa do lokalu) wiążą przepisy bezwzględnie obowiązujące, a do takich należy zaliczyć art. 17[3] ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i postanowienia umowne nie mogą być sprzeczne z tym przepisem. Wymienione orzeczenia sądowe, jak i inne orzeczenia zapadłe w podobnych sprawach wskazują, iż w sytuacji, w której umowa zawarta jeszcze przed wybudowaniem lokalu podaje całkowity koszt budowy lokalu nie jest wykluczona zmiana wysokości tych kosztów, jeśli ostateczne rozliczenie kosztów budowy wskazuje, ze wysokość wkładu budowlanego powinna być inna niż początkowo ustalona.