Podatek od przeniesienia własności nieruchomości
Pytanie:
"W 2006 roku kupiłam mieszkanie wraz z chłopakiem, który niestety zmarł w marcu 2007 roku. Jego rodzice nabyli spadek, a teraz chcą mi darować bądź sprzedać część nieruchomości, którą nabyli na skutek spadkobrania. Jako że nabyli ją w 2007 roku rozliczenie musi być wg nowych zasad, a więc 19% podatku od dochodu, przy czym tutaj dochodem jest przychód, bo nie było żadnych kosztów uzyskania tej części mieszkania (I grupa). Stąd podatek jest bardzo wysoki. Może taniej będzie darować? Co prawda podatek od czynności cywilnoprawnych jest wtedy znacznie wyższy, ale może uda się uniknąć podatku dochodowego? Czy w przypadku, gdy rodzice mojego chłopaka (tj. osoby dla mnie obce) darują mi część mieszkania, jaką mają, muszę płacić podatek dochodowy? Jeśli tak, to w jakiej wysokości? I od czego ten podatek jest liczony (wartość rynkowa części nieruchomości to tutaj 40 tys. zł od każdego z rodziców mojego chłopaka, czyli 80 tys. w sumie)?"
Odpowiedź prawnika: Podatek od przeniesienia własności nieruchomości
Decyzja, czy udział w nieruchomości (mieszkaniu) powinien być sprzedany, czy też darowany zależy przede wszystkim od tego, czy strony chcą przenieść własność odpłatnie, czy tez nieodpłatnie. Jeśli odpłatnie – zawierają umowę sprzedaży, jeśli nieodpłatnie – umowę darowizny. Opodatkowanie ma w tym zakresie wtórne znaczenie.
W przypadku sprzedaży udziału w nieruchomości nabytego w drodze spadku w 2007 r. podatek dochodowy od osób fizycznych wyniesie 19% dochodu, przy czym w przypadku braku podatku od spadków i darowizn, w zasadzie dochód będzie równy przychodowi, a więc podatek będzie wynosił 19% od całej wartości sprzedawanego udziału. Można uniknąć podatku dochodowego, gdyby sprzedający poczekali ze sprzedażą pięć lat od końca roku w którym nabyli udział (a więc jeśli nabyli udział w mieszkaniu w 2007 r. mogą go sprzedać bez podatku dochodowego najwcześniej 1 stycznia 2013 roku). Sprzedaż mogłaby być zwolniona od podatku dochodowego również wtedy, jeśli oboje małżonkowie-sprzedający byliby zameldowani w przedmiotowym mieszkaniu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia (art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) i w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości, złożyliby w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika oświadczenie, że spełniają warunki do zwolnienia.
W przypadku sprzedaży udziału w mieszkaniu nie wystąpi podatek od spadków i darowizn. Wystąpi natomiast podatek od czynności cywilnoprawnych wysokości 2% wartości rynkowej udziału, który będzie pobrany od kupującego przez notariusza, przed którym będzie zawarta umowa sprzedaży.
Natomiast w przypadku darowizny udziału w nieruchomości nie wystąpi ani podatek dochodowy od osób fizycznych (ani po stronie darczyńców, ani obdarowanej), ani podatek od czynności cywilnoprawnych, wystąpi natomiast podatek od spadków i darowizn, który będzie obciążał obdarowaną. W przypadku darowizny udziału w nieruchomości podatek ten zostanie obliczony, pobrany i odprowadzony do urzędu skarbowego przez notariusza sporządzającego umowę darowizny (art. 18 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn). Należy wskazać, iż zgodnie z art. 9 ust.
1 ustawy o podatku od spadków i darowizn opodatkowaniu podlega nabycie przez nabywcę, od jednej osoby, własności rzeczy i praw majątkowych o czystej wartości przekraczającej - jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej (osoby obce) - 4.902 zł. Od nabywców zaliczonych do III grupy podatkowej podatek oblicza się od nadwyżki podstawy opodatkowania ponad kwotę wolną od podatku, według następujących skal (art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn):-
do 10.278 zł - 12 %,
-
10.278 zł - 20.556 zł - 1.233 zł 40 gr i 16 % od nadwyżki ponad 10.278 zł,
-
ponad 20.556 zł - 2.877 zł 90 gr i 20 % od nadwyżki ponad 20.556 zł.
Wspomnieć też należy, iż nie da się sprzedać/darować części mieszkania (np. 2 pokoi), można w ten sposób przenieść udział we współwłasności.
Polecamy również:
Piotr Geliński
Doradca podatkowy
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?