Podatek od nieruchomości

Odpowiedź prawnika: Podatek od nieruchomości

Niestety przepis, który podają Państwo w pytaniu, uległ zmianie (unormowanie to zostało przy tym przeniesione do art. 3 ust. 1 pkt 4 lit. a). Nie ma już warunku odrębności lokalu od gruntu.

Obecnie podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące:

1) właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych, 

2) posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych, 

3) użytkownikami wieczystymi gruntów, 

4) posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie: 

a) wynika z umowy zawartej z właścicielem (np. umowy najmu), Agencją Własności Rolnej Skarbu Państwa lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości;

Zatem przedmiotem opodatkowania podatkiem od nieruchomości może być lokal, jako część składowa budynku stanowiąca własność Skarbu Państwa lub gminy, a podmiotem obowiązku podatkowego - najemca, jako posiadacz zależny lokalu, jeżeli posiadanie to wynika z umowy zawartej z właścicielem. Najemca lokalu (wyodrębnionego, jak również niewyodrębnionego, jeśli grunt pod budynkiem jest własnością JST) stanowiącego własność jednostki samorządu terytorialnego jest posiadaczem zależnym w rozumieniu art. 3 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, w związku z art. 336 kc i ciąży na nim z tego tytułu obowiązek w podatku od nieruchomości.

Nie można przy tym uznać, że obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości ciąży na najemcy nieruchomości (lub jej części) również wówczas, kiedy JST jest jedynie współwłaścicielem wynajmowanej nieruchomości. 

b) jest bez tytułu prawnego. 

Jeśli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, to stanowi odrębny przedmiot opodatkowania, a obowiązek podatkowy od nieruchomości lub obiektu budowlanego ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach. Jeżeli jednak wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz części budynku stanowiących współwłasność ciąży na właścicielach lokali w zakresie odpowiadającym częściom ułamkowym wynikającym ze stosunku powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej całego budynku.

Od podatku od nieruchomości zwolnione są szkoły, placówki, zakłady kształcenia i placówki doskonalenia nauczycieli - publiczne i niepubliczne, oraz organy prowadzące te szkoły, placówki i zakłady, z tytułu zarządu, użytkowania lub użytkowania wieczystego nieruchomości szkolnych; zwolnienie nie dotyczy przedmiotów opodatkowania zajętych na działalność gospodarczą inną niż działalność oświatowa (art. 7 ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych). Zatem jeśli prowadzą Państwo działalność oświatową jako ww. podmiot (mają Państwo status takiego podmiotu), to podlegają Państwo zwolnieniu od podatku.

Natomiast w przypadku najmu nieruchomości niebędącej własnością JST, najemca jako posiadacz zależny - niewymieniony w przepisach jako podatnik podatku od nieruchomości - nie podlega opodatkowaniu (podatek płaci właściciel).

Zatem w zasadzie wynajęcie części lub całego domu nie zmienia faktu, iż obowiązek opłacania podatku od nieruchomości nadal obciąża właściciela, a nie najemcę. Właściciel może oczywiście uwzględnić podatek od nieruchomości w wysokości czynszu dla najemcy. Wyjątek dotyczy sytuacji, gdy przedmiotem najmu jest nieruchomość (budynek, grunt), w tym lokal użytkowy (sklep, pracownia), stanowiący odrębną nieruchomość (oprócz mieszkania), będący własnością Skarbu Państwa albo gminy. W takiej sytuacji najemcę obciąża, oprócz czynszu, także podatek od nieruchomości. Jest on wówczas podatnikiem.