Podział quoad usum

Odpowiedź prawnika: Podział quoad usum

Korzystanie z nieruchomości będącej współwłasnością uregulowane jest w przepisach 195 - 221 Kodeksu Cywilnego. Odnośnie podziału nieruchomości quoad usum (czyli do używania) należy stwierdzić, że nie istnieją żadne szczególne przepisy regulujące tą kwestię. Brak jest zatem szczególnych wymagań dotyczących formy umowy określającej taki sposób władania nieruchomością. Kodeks Cywilny generalnie ustanawia swobodę w określaniu zarządu oraz sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej. Dopuszczalny w związku z tym jest podział nieruchomości quoad usum, nawet w sposób dorozumiany. Zgodnie z art. 221 KC, wszelkie postanowienia dotyczące zarządu oraz sposobu korzystania z rzeczy, mają skutek względem nabywcy udziału, jeżeli wiedział on bądź z łatwością mógł się o nich dowiedzieć. Od konkretnego stanu faktycznego zależy więc, czy do nowego współwłaściciela będą miały zastosowanie zarówno sposób zarządu jak i korzystania z rzeczy. Jeżeli informacja o istnieniu podziału quoad usum mogła dotrzeć do niego, nie wydaje się być konieczne dodatkowe informowanie go o tym przy zawarciu umowy darowizny lub innej, na podstawie której stał się współwłaścicielem. Jeżeli jednak nabywca udziału w nieruchomości nie miał możliwości powzięcia wiadomości o ustalonym sposobie korzystania z niej, może on zgodnie z art. 206 KC, współposiadać rzecz oraz korzystać z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. Każdy z nich jest bowiem uprawniony do współposiadania całej rzeczy oraz do korzystania z całości w takim zakresie, jaki umożliwia korzystanie przez innych współwłaścicieli. KC ustalenie sposobu korzystania z nieruchomości pozostawia zgodnej woli współwłaścicieli, w przypadku braku takowej, można zwrócić się o ustalenie przez sąd. Jeżeli zatem nabywca udziału wiedział o podziale quoad usum, powinien stosować się do niego. Natomiast, jeżeli ustalenia o korzystaniu nie były mu znane, może żądać dopuszczenia do współposiadania całości nieruchomości. Można również dodać, że roszczenie wynikające z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników może zostać wpisane do księgi wieczystej, wtedy nie można się zasłaniać nieznajomością takiego wpisu.