Powództwo o wydanie orzeczenia zastępującego oświadczenie woli

Odpowiedź prawnika: Powództwo o wydanie orzeczenia zastępującego oświadczenie woli

Deweloper nie chce uczynić zadość roszczeniu o zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości. Dlatego też można dochodzić przed sądem zawarcia takiej umowy na podstawie art. 390 § 2 k.c. Przepisem dającym sądowi kompetencję do wydania orzeczenia zastępującego oświadczenie sprzedającego jest art. 64 k.c. Zgodnie z tym przepisem prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie. Koniecznym jest jednakże w takiej sytuacji wytoczenie powództwa. Treść ewentualnego pozwu powinna wskazywać, do złożenia jakiego oświadczenia woli jest zobowiązana jest druga strona. W związku z powyższym należy stwierdzić, że z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia sądu zastępującego oświadczenie woli sprzedającego, zawarta zostanie umowa przyrzeczona - w tym wypadku umowa sprzedaży nieruchomości. Jak wskazano powyżej, dla uzyskania takiego rozstrzygnięcia sądu konieczne jest jednakże wytoczenie powództwa. Należy zatem omówić trzy zagadnienia związane z ta kwestią: właściwość rzeczową i miejscową sądu, wymogi formalne pozwu oraz opłaty.

Właściwość rzeczowa i miejscowa sądu jest określona przepisami Kodeksu postępowania cywilnego. Zważywszy na fakt, że przedmiotem sporu w niniejszej sprawie jest obowiązek złożenia oświadczenia woli dotyczący prawa własności nieruchomości, toteż należy uznać, że wartość przedmiotu sporu powinna odpowiadać zatem wartości nieruchomości, która miała być przedmiotem umowy sprzedaży. Powstaje zatem pytanie jak wycenić wskazaną nieruchomość. Dla uproszczenia wydaje się dopuszczalnym przyjęcie, że wartość nieruchomości jest równoważna cenie jaka ma być w zamian za nią zapłacona. Umowa sprzedaży należy bowiem do kategorii umów wzajemnych, których istotą jest ekwiwalentność świadczeń. Przesądza o tym brzmienie art. 487 § 2 k.c., który stanowi, że umowa jest wzajemna, gdy obie strony zobowiązują się w taki sposób, że świadczenie jednej z nich ma być odpowiednikiem świadczenia drugiej. Można zatem przyjąć, że wartość nieruchomości odpowiada cenie jej sprzedaży i stanowi wartość przedmiotu sporu w niniejszej sprawie. Można zatem a priori założyć, że wartość przedmiotu sporu przekracza kwotę 75 tysięcy złotych. W związku z tym właściwym rzeczowo w niniejszej sprawie będzie sąd okręgowy. Właściwość miejscowa sądu została natomiast uregulowana w art. 30 k.p.c. Jak można założyć, deweloper nie jest osobą fizyczną, lecz zazwyczaj jest jednostka organizacyjną (np. spółką kapitałową). Tym samym powództwo przeciwko osobie prawnej lub innemu podmiotowi nie będącemu osobą fizyczną wytacza się według miejsca ich siedziby. Wymogi formalne pozwu są także określone przepisami Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 187 k.p.c. pozew powinien czynić zadość warunkom pisma procesowego określonym w art. 126 k.p.c., a nadto zawierać:

1. dokładnie określone żądanie, oznaczenie wartości przedmiotu sporu;
2. przytoczenie okoliczności faktycznych uzasadniających żądanie, a w miarę potrzeby uzasadniających również właściwość sądu. Do pozwu można dołączyć wnioski m.in. o zabezpieczenie powództwa, przeprowadzenie rozprawy w nieobecności powoda oraz wnioski służące do przygotowania rozprawy (np. wezwanie na rozprawę wskazanych przez powoda świadków i biegłych, przeprowadzenie określonych dowodów).

Pozew podlega opłacie sądowej. Przesądza o tym brzmienie art. 3 ust. 2 pkt 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Ponieważ przepisy szczególne ustawy nie stanowią inaczej, dlatego też zastosowanie znajdzie art. 13 ust. 1 ustawy. Tym samym pozew będzie podlegać opłacie stosunkowej, która wynosi 5 % wartości przedmiotu sporu, jednak nie mniej niż 30 złotych i nie więcej niż 100 000 złotych. Jak powyżej wskazano, wartością przedmiotu sporu w niniejszej sprawie jest wartość nieruchomości. Zatem opłatę należy uiścić w wysokości odpowiadającej 5% wartości nieruchomości. Reasumując powyższe rozważania należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie można dochodzić przed sądem zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości. Dla uzyskania jednak pozytywnego orzeczenia sądowego koniecznym jest wytoczenie powództwa przed właściwy ze względu na siedzibę dewelopera sąd okręgowy. Pozew powinien zachowywać warunki określone w art. 126 i 187 k.p.c. oraz być opłacony.