Realizacja eksmisji przez nowego właściciela

Odpowiedź prawnika: Realizacja eksmisji przez nowego właściciela

Zgodnie z przepisami procedury cywilnej prawomocny wyrok ma powagę rzeczy osądzonej tylko co do tego, co w związku z podstawą sporu stanowiło przedmiot rozstrzygnięcia, a ponadto tylko między tymi samymi stronami.  

Jeżeli więc nowy właściciel nieruchomości kieruje pozew o eksmisję przeciwko osobie zajmującej lokal bez tytułu prawnego, to nie będzie tu rozstrzygana ta sama sprawa, co poprzednio, gdyż będą inne strony postępowania.  

Natomiast co do klauzuli wykonalności nadawanej wyrokowi, to może ona być wydana na rzecz innej osoby (niż strona prowadząca postępowanie – wierzyciel), jeżeli uprawnienie po powstaniu tytułu egzekucyjnego lub w toku sprawy przed wydaniem tytułu przeszły na inną osobę. Warunkiem wykazanie przejścia tego uprawnienia dokumentem urzędowym lub prywatnym z podpisem urzędowo poświadczonym (oczywiście akt notarialny również będzie wystarczający). 

W związku z powyższym przepisem (art. 788 kodeksu postępowania cywilnego) powstał jednak pewien istotny problem, który absorbował zarówno doktrynę prawa, jak i orzecznictwo. Sprowadzał się on zasadniczo do tego, czy w opisanej sytuacji konieczne jest nadanie kolejnej klauzuli wykonalności, przeciwko nabywcy wierzytelności, czy też może on korzystać z wyroku wykazując jedynie przejście prawa odpowiednim dokumentem. Przy czym oba sposoby można spotkać w praktyce. Z pytania nie wynika, czy poprzedni właściciel rozpoczął egzekucję. Jeżeli nie, to przede wszystkim należy skierować wniosek o jej wszczęcie do komornika. Skierowanie żądania do gminy jest niejako kwestią wtórną. W każdym razie, kierując wniosek o wszczęcie egzekucji można wykorzystać istnienie powyżej opisanych niejasności prawnych i załączyć do wniosku akt notarialny. Jeśli komornik tego wniosku nie przyjmie, to zdobycie klauzuli wykonalności na rzecz nowego wierzyciela nie powinno stanowić problemu.

Warto jednak zwrócić uwagę na orzeczenie SN z dnia 29 października 2004 r., sygn. III CZP 63/2004, opubl. w Biuletyn Sądu Najwyższego 2004/10. SN przedstawia w nim pogląd przeciwny, tzn., że przepis art. 788 § 1 kpc ma zastosowanie również w razie przeniesienia wierzytelności (przelewu) po wszczęciu postępowania egzekucyjnego. W uzasadnieniu do tego wyroku SN stwierdza:

„W piśmiennictwie dotyczącym art. 788  kpc przeważało zapatrywanie o zbędności nadawania klauzuli wykonalności na rzecz następnego wierzyciela, jeżeli zbycie rzeczy lub prawa nastąpiło w toku postępowania egzekucyjnego.

Doceniając walory praktyczne takiego rozwiązania, nie można jednak pominąć zastrzeżeń, wynikających z rozdźwięku między treścią tytułu wykonawczego a obowiązkiem dłużnika świadczenia na rzecz innej osoby. Tymczasem przymus spełnienia świadczenia, potwierdzony autorytetem państwa, wymaga istnienia „tytułu” rozumianego jako akt materialny potwierdzającego i nakazującego dłużnikowi określone zachowanie się w stosunku do osoby wymienionej jako wierzyciel egzekwujący. Daje temu wyraz m.in. art. 805 kpc, nakazując doręczenie dłużnikowi treści tytułu wykonawczego i podanie sposobu egzekucji przy pierwszej czynności egzekucyjnej. (...)Hipotezą przepisu (art. 788 kpc) objęte zostało przejście uprawnienia dokonane po powstaniu tytułu egzekucyjnego lub przed jego wydaniem bez ograniczenia terminem końcowym. Dlatego wykładnia językowa nie sprzeciwia się nadaniu klauzuli w razie przejścia uprawnienia także podczas postępowania egzekucyjnego.”