Rękojmia a istniejące i nie wpisane służebności

Odpowiedź prawnika: Rękojmia a istniejące i nie wpisane służebności

Z opisanego w pytaniu stanu faktycznego można wnioskować, że umowa zawarta przez poprzedniego właściciela nieruchomości z firmą telekomunikacyjną to umowa ustanowienia tzw. służebności mediów. Jest to jedna ze służebności gruntowych zdefiniowanych w art. 285 kc. Służebność gruntowa, co do zasady, obciąża nieruchomość bez względu na to kto jest właścicielem.

Jeżeli nieruchomość została nabyta w drodze umowy, w akcie notarialnym ponadto nie zostały ujawnione żadne obciążenia i taki stan prawny został wpisany do księgi wieczystej to wtedy nabywca może skorzystać z dobrodziejstwa rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zgodnie z art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, jeżeli stan prawny nieruchomości wpisany do księgi wieczystej jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym, to wtedy treść księgi wieczystej rozstrzyga na korzyść osoby, która nabyła nieruchomość w drodze czynności prawnej od osoby uprawnionej według treści tej księgi wieczystej. Aby móc skorzystać z tego przywileju należy spełnić następujące warunki:

1. nieruchomość musi być nabyta od osoby uprawnionej według treści księgi wieczystej w drodze rozporządzenia odpłatnego ( np. umowy sprzedaży);

2. musi zaistnieć niezgodność między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, w szczególności może to polegać na nie ujawnieniu w księdze wieczystej istniejącego obciążenia;

3. nabywca nie może być w złej wierze - byłby on w złej wierze, gdyby wiedział w momencie dokonywania wpisu do księgi wieczystej o tym, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z istniejącym stanem prawnym (np. wiedział, że nieruchomość jest obciążona służebnością) lub z łatwością mógłby się o tym dowiedzieć;

4. należy jednak pamiętać, że rękojmia nie działa przeciwko: prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, prawu dożywocia, służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej oraz służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia.

W opisanej w pytaniu sytuacji odpowiedź zależy od tego czy w księdze wieczystej jest obecnie ujawnione obciążenie.

Jeżeli nie, to obecny właściciel może się bronić powołując na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. W przeciwnym razie możliwe jest podjęcie innych kroków. Po pierwsze należy pamiętać, że służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez 10 lat. Jeżeli umowa została zawarta ponad 10 lat temu, a uprawniony do tej pory nie wykonuje swoich uprawnień, to taka służebność wygasła. Inną możliwością jest zniesienie służebności za wynagrodzeniem, jeżeli służebność stała się szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna dla prawidłowego korzystania z nieruchomości, na rzecz której została ustanowiona służebność gruntowa. W przypadku gdy służebność straciła wszelkie znaczenie dla tej nieruchomości, możliwe jest nawet zniesienie służebności bez wynagrodzenia.

Z treści pytania wynika, że istnieją obawy co do tego czy plany firmy telekomunikacyjnej będą kolidować z planowaną inwestycją spółki. Warto przypomnieć, że uprawniony nie może wykonywać służebność zupełnie swobodnie. Zgodnie z art.288 kc służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej. Działalność firmy telekomunikacyjnej w tym przypadku nie może nadmiernie utrudniać, a tym bardziej uniemożliwiać, przyszłych inwestycji spółki będącej właścicielem gruntu.