Pytanie klienta:
Odpowiedź prawnika:
Z opisanego w pytaniu stanu faktycznego można wnioskować, że umowa zawarta przez poprzedniego właściciela nieruchomości z firmą telekomunikacyjną to umowa ustanowienia tzw. służebności mediów. Jest to jedna ze służebności gruntowych zdefiniowanych w art. 285 kc. Służebność gruntowa, co do zasady, obciąża nieruchomość bez względu na to kto jest właścicielem.
Jeżeli nieruchomość została nabyta w drodze umowy, w akcie notarialnym ponadto nie zostały ujawnione żadne obciążenia i taki stan prawny został wpisany do księgi wieczystej to wtedy nabywca może skorzystać z dobrodziejstwa rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zgodnie z art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, jeżeli stan prawny nieruchomości wpisany do księgi wieczystej jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym, to wtedy treść księgi wieczystej rozstrzyga na korzyść osoby, która nabyła nieruchomość w drodze czynności prawnej od osoby uprawnionej według treści tej księgi wieczystej. Aby móc skorzystać z tego przywileju należy spełnić następujące warunki:
-
nieruchomość musi być nabyta od osoby uprawnionej według treści księgi wieczystej w drodze rozporządzenia odpłatnego ( np. umowy sprzedaży);
-
musi zaistnieć niezgodność między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, w szczególności może to polegać na nie ujawnieniu w księdze wieczystej istniejącego obciążenia;
-
nabywca nie może być w złej wierze - byłby on w złej wierze, gdyby wiedział w momencie dokonywania wpisu do księgi wieczystej o tym, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z istniejącym stanem prawnym (np. wiedział, że nieruchomość jest obciążona służebnością) lub z łatwością mógłby się o tym dowiedzieć;
-
należy jednak pamiętać, że rękojmia nie działa przeciwko: prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, prawu dożywocia, służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej oraz służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia.
W opisanej w pytaniu sytuacji odpowiedź zależy od tego czy w księdze wieczystej jest obecnie ujawnione obciążenie.
Jeżeli nie, to obecny właściciel może się bronić powołując na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. W przeciwnym razie możliwe jest podjęcie innych kroków. Po pierwsze należy pamiętać, że służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez 10 lat. Jeżeli umowa została zawarta ponad 10 lat temu, a uprawniony do tej pory nie wykonuje swoich uprawnień, to taka służebność wygasła. Inną możliwością jest zniesienie służebności za wynagrodzeniem, jeżeli służebność stała się szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna dla prawidłowego korzystania z nieruchomości, na rzecz której została ustanowiona służebność gruntowa. W przypadku gdy służebność straciła wszelkie znaczenie dla tej nieruchomości, możliwe jest nawet zniesienie służebności bez wynagrodzenia.Z treści pytania wynika, że istnieją obawy co do tego czy plany firmy telekomunikacyjnej będą kolidować z planowaną inwestycją spółki. Warto przypomnieć, że uprawniony nie może wykonywać służebność zupełnie swobodnie. Zgodnie z art.288 kc służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej. Działalność firmy telekomunikacyjnej w tym przypadku nie może nadmiernie utrudniać, a tym bardziej uniemożliwiać, przyszłych inwestycji spółki będącej właścicielem gruntu.