Roszczenie windykacyjne

Odpowiedź prawnika: Roszczenie windykacyjne

Umowa dzierżawy została zawarta na czas oznaczony. Upływ terminu oznaczonego w umowie powoduje wygaśnięcie uprawnienia dzierżawcy – chyba że umowę dzierżawy zawarto na czas dłuższy niż lat trzydzieści. W takim przypadku po upływie w/w terminu dzierżawę uznaje się za zawartą na czas nieoznaczony. W tej sytuacji konieczne staje się wypowiedzenie umowy dzierżawy w terminie na sześć miesięcy na koniec roku dzierżawnego (art. 695 oraz 704 kc).

W przypadku jednak gdy umowa jest zawarta na czas oznaczony, upływ przewidzianego w niej terminu powoduje wygaśnięcie umowy. Dotychczasowy dzierżawca, faktycznie władający przedmiotem dzierżawy, nie może bronić się posiadaniem skutecznego względem wierzyciela prawa do posiadania nieruchomości. Ochronę prawa własności przewiduje art. 222 § 1 kc konstytuujący roszczenie windykacyjne – a więc przeciwko temu kto bez podstawy prawnej pozbawia właściciela rzeczy jej posiadania. Roszczenie to ma charakter prawno-rzeczowy. Pierwszym krokiem ku odzyskanie władztwa nad przedmiotem własności jest skierowanie do sądu powództwa, którego przedmiotem nieruchomość. Jest to powództwo o ustalenie prawa (art. 189 kpc). Właściciel może więc żądać wydania rzeczy od każdego kto nią faktycznie włada bez podstawy prawnej – tak jest w tym przypadku, ponieważ umowa dzierżawy wygasła. Musi jednocześnie wykazać, iż prawo własności mu przysługuje. Co do zasady, pozew taki winien być skierowany do sądu rejonowego właściwego ze względu na miejsce położenia przedmiotowej nieruchomości. Opłata sądowa od pozwu wynosi 5 % wartości przedmiotu sporu. W sprawach o wydanie nieruchomości posiadanej bez tytułu prawnego lub na podstawie tytułu innego niż najem lub dzierżawa wartość przedmiotu sporu oblicza się przyjmując, stosownie do rodzaju nieruchomości i sposobu korzystania z niej, podaną przez powoda sumę odpowiadającą trzymiesięcznemu czynszowi najmu lub dzierżawy należnemu od danego rodzaju nieruchomości. Prawomocny wyrok, który zostanie wydany w następstwie toczącego się postępowania, korzysta z powagi rzeczy osądzonej między stronami postępowania i jest podstawą do wszczęcia postępowania egzekucyjnego w niniejszej sprawie.

Oprócz w/w uprawnień, właścicielowi rzeczy – nieruchomości – przysługuje uprawnienie do domagania się tzw.

roszczeń uzupełniających, określonych w przepisach art. 224 – 225 kc. Zgodnie z nimi, samoistny posiadacz w złej wierze – a takim jest były dzierżawca od chwili wygaśnięcia umowy dzierżawy - jest zobowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i odpowiada za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy; zobowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego. Obowiązek zwrotu obejmuje także pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył. Podstawą ustalenia wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości powinna być kwota, którą posiadacz musiałby zapłacić właścicielowi, gdyby jego posiadanie opierało się na prawie.

Przepis art. 670 kc nie znajdzie zastosowania w niniejszym przypadku. Prawo zastawu na rzeczach należących do najemcy bądź dzierżawcy zabezpiecza roszczenia wynajmującego bądź wydzierżawiającego głównie z tytułu czynszu oraz innych świadczeń dodatkowych.

W zakresie ogólnych zasad i pojęć dotyczących umowy najmu i dzierżawy prosimy o zapoznanie się z artykułem Umowa najmu i dzierżawy