Służebność gruntowa

Odpowiedź prawnika: Służebność gruntowa

Rozpatrując kwestię zasiedzenia należy stwierdzić, że nie minęły jeszcze terminy przewidziane w art. 172 Kodeksu cywilnego ( dalej k.c. ), sąsiedzi nie mogą się zatem jeszcze starać o zasiedzenie odpowiedniej części nieruchomości, nawet jeżeli zajęli ją w dobrej wierze.
Naszym zdaniem najlepszym wyjściem z sytuacji będzie ustanowienie odpowiedniej służebności na zajętej części nieruchomości. Zgodnie z art. 285 § 1 k.c. nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa). Ustanowienie takiej służebności pozwoli na przerwanie biegu zasiedzenia i jednoczesne utrzymanie przez właściciela całej nieruchomości prawa własności do zajętego przez dom sąsiadów pasa  nieruchomości. Pozwoli to na wyłączenia uprawnienia sąsiada, który zgodnie z art. 231 § 1 k.c. mógłby (pod warunkiem udowodnienia zajęcia nieruchomości w dobrej wierze) żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Taki sposób rozwiązania sprawy może również pozwolić na uniknięcie kłopotów z bankiem, który udzielił kredytu hipotecznego. Zgodnie bowiem z art. 390 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w razie sprzedaży części nieruchomości obciążonej hipoteką sprzedawca lub kupujący mogą żądać, aby wierzyciel (bank) zwolnił tę część od
obciążenia, jeżeli jest ona stosunkowo nieznaczna, a wartość pozostałej części nieruchomości zapewnia wierzycielowi dostateczne zabezpieczenie. Mogłoby to oznaczać konieczność natychmiastowej spłaty części kredytu, w razie gdyby zażądał tego sąsiad (kupujący).
Sytuację odsprzedania części nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu może również przewidywać umowa z bankiem. W takim przypadku niewykluczone jest, że trzeba będzie zastosować się do jej postanowień.