Służebność gruntowa przejazdu, a służebność drogi koniecznej

Odpowiedź prawnika: Służebność gruntowa przejazdu, a służebność drogi koniecznej

Służebność gruntowa stanowi tzw. prawo rzeczowe ograniczone będące pochodną prawa własności. Problematykę służebności gruntowych regulują przepisy Kodeksu cywilnego:

„Art. 285. § 1. Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).
§ 2. Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.”

Zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych (art. 287 k.c.). Wykładnia wskazanych w tym przepisie zasad korzystania ze służebności gruntowej musi być za każdym razem dokonywana w oparciu o wszelkie okoliczności danej sprawy. Nie da się bowiem określić ogólnych norm korzystania z tego prawa. W odróżnieniu od służebności osobistych, służebności gruntowe nie ograniczają się tylko do wyraźnie wskazanych osób. Prawo takie służy bowiem każdorazowemu właścicielowi nieruchomości władnącej niezależnie od tego kim by on był. Oznacza to m.in., że służebność taka nie wygasa wskutek śmierci właściciela nieruchomości władnącej, ani też wskutek zbycia takiej nieruchomości. Co więcej jak wskazał Sąd Najwyższy „Osoba, na rzecz której przeniesiono posiadanie nieruchomości władnącej, uprawniona jest do posiadania służebności związanych z tą nieruchomością.” W konsekwencji uprawnionym do wykonywania służebności gruntowej jest nie tylko właściciel nieruchomości władnącej, ale także np. jej użytkownik lub dzierżawca.
Istotną kwestią jest sprawa utrzymania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności. Otóż art. 289 k.c. wskazuje, że w tym zakresie w braku odmiennej umowy obowiązek utrzymania obciąża właściciela nieruchomości władnącej.
Zgodnie z art. 293 k.c. służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć.

Służebnośc drogi koniecznej natomiast, została uregulowana w art.145 k.c.:

„Art. 145. § 1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).
§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.
§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.”

Podobnie, jak w wypadku służebności gruntowej, służebność drogi koniecznej służy każdorazowemu właścicielowi nieruchomości władnącej niezależnie od tego kim by on był.
Dodatkowo korzystać z takiej służebności będą mogli również posiadacze zależni nieruchomości władnącej, a zatem np. dzierżawcy.
Jak wskazał Sąd Najwyższy służebnością drogi koniecznej nie można obciążyć ułamkowej części nieruchomości lecz jej całość. Warunkiem koniecznym dla ustanowienia omawianego rodzaju służebności jest brak dostępu nieruchomości do drogi publicznej. Dostęp oznacza możność dojścia, dojazdu i przepędu zwierząt; droga konieczna powinna zapewniać każdy rodzaj dostępu, czyli likwidować naturalną izolację nieruchomości. Na właścicielu nieruchomości mającej dostęp do drogi publicznej lub budynków gospodarskich spoczywa w razie konieczności obowiązek korzystania z tego dostępu, a jeżeli jest to potrzebne - przystosowania go do swoich potrzeb, tzn. uczynienia odpowiednim. W takiej sytuacji roszczenie o ustanowienie służebności drogi koniecznej nie przysługuje (tak Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 16 lutego 1963 r., III CR 195/62, LexPolonica nr 315369, OSNCP 1964, nr 1, poz. 19).