Spłata cudzego kredytu a hipoteka

Odpowiedź prawnika: Spłata cudzego kredytu a hipoteka

Jeśli chodzi o możliwość zmiany nieruchomości obciążonej hipoteką, to co do zasady, konieczna jest do tego kredytobiorcy i banku. Przy czym od tej zasady istnieją pewne wyjątki. Jeżeli dłużnikowi osobistemu, który zaspokoił wierzyciela hipotecznego, przysługuje roszczenie zwrotne względem właściciela nieruchomości obciążonej albo względem jego poprzednika prawnego, hipoteka przechodzi na dłużnika aż do wysokości przysługującego mu roszczenia. Jednakże gdy wierzyciel został zaspokojony tylko w części, przysługuje mu co do pozostałej części pierwszeństwo przed hipoteką dłużnika osobistego. Jest to jednak uprawnienie dłużnika osobistego, a nie dłużnika rzeczowego (właściciela nieruchomości obciążonej), dlatego skorzystanie z tej regulacji nie będzie możliwe.

Jeżeli kredytobiorca zaciągnął zobowiązanie, które zostało zabezpieczone na nieruchomości niebędącej jego własnością. Następnie przestał je spłacać, a właściciel nieruchomości obciążonej aby uniknąć bankowej egzekucji, dokonał zapłaty za kolejne raty, to w tej sytuacji zastosowanie znajdzie regulacja dotycząca zmiany wierzyciela.

Osoba trzecia, która spłaca wierzyciela, nabywa spłaconą wierzytelność do wysokości dokonanej zapłaty:

-jeżeli płaci cudzy dług, za który jest odpowiedzialna osobiście albo pewnymi przedmiotami majątkowymi,

-jeżeli przysługuje jej prawo, przed którym spłacona wierzytelność ma pierwszeństwo zaspokojenia,

-jeżeli działa za zgodą dłużnika w celu wstąpienia w prawa wierzyciela; zgoda dłużnika powinna być pod nieważnością wyrażona na piśmie,

-jeżeli to przewidują przepisy szczególne.

Jeśli mamy do czynienia z taką sytuacją, to wierzyciel (bank) jest zobowiązany do przyjęcia świadczenia, które jest już wymagalne. Jeżeli wierzyciel został spłacony przez osobę trzecią tylko w części, przysługuje mu co do pozostałej części pierwszeństwo zaspokojenia przed wierzytelnością, która przeszła na osobę trzecią wskutek zapłaty częściowej. Na tej podstawie osoba spłacająca kredyt nabywa roszczenie do kredytobiorcy o zapłatę kwot, które zostały wpłacone na rzecz banku. W tej sytuacji hipoteka, w granicach dokonanej zapłaty, wygaśnie. Nie ma podstaw, aby doszło do automatycznego obciążenia nieruchomości syna hipoteką.