Podatek od sprzedaży mieszkania kupionego w 2005 r.

Odpowiedź prawnika: Podatek od sprzedaży mieszkania kupionego w 2005 r.

Z dniem 1 stycznia 2007 r. nastąpiła nowelizacja przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu/dochodu ze sprzedaży nieruchomości, niemniej jednak zgodnie z ustawą zmieniającą, do nieruchomości nabytych lub wybudowanych przed nowelizację stosuje się zasady opodatkowania również sprzed nowelizacji (a więc obowiązujące do 31 stycznia 2006 r.).

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT), źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2, m.in. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Zatem po upływie pięciu lat, ale licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, sprzedaż mieszkania, jego zbycie w ogóle nie jest źródłem przychodów podlegających opodatkowaniu (nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych). Tak więc przychód ze sprzedaży mieszkania nabytego w 2005 r. nie będzie podlegał podatkowi dochodowemu, o ile sprzedaż nastąpi nie wcześniej niż 1 stycznia 2011 r.

Jeżeli jednak sprzedaż nastąpi przez tą datą, to zgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy o PIT podatek od przychodu (którego nie łączy się z przychodami/dochodami z innych źródeł), ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. W terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć deklarację według ustalonego wzoru. (art. 28 ust. 4 ustawy o PIT). Jak stanowi art. 19 ust. 1 ustawy o PIT, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (np. koszty rzeczoznawcy, doradztwa, pośrednika, notariusza, jeśli były ponoszone przez sprzedającego).

Przepis art. 28 ust. 2a ustawy o PIT daje możliwość uniknięcia zapłaty podatku, gdyż jak stanowi zasada, o której mowa w ust. 2 zdanie drugie (o płatności podatku), nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży m.in. nieruchomości, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) (tj. określone cele mieszkaniowe).

Przepis art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e) ustawy o PIT stanowi, iż wolne od podatku dochodowego są  przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a: w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży m.in. na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu.

Zatem, jeśli w okresie dwóch lat i po uprzednim złożeniu oświadczenia podatnik wydatkuje przychód uzyskany ze sprzedaży mieszkania na kupno mieszkania mniejszego i odkupienie udziałów w mieszkaniu, to w tej części uniknie zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych od sprzedaży pierwszego mieszkania; w części w jakiej wydatkuje przychód na konsumpcję – będzie musiał zapłacić podatek.