Sprzedaż nieruchomości niebędącej środkiem trwałym

Odpowiedź prawnika: Sprzedaż nieruchomości niebędącej środkiem trwałym

W przedstawionej sprawie należy sięgnąć do przepisów ustawy z dnia 26.07.1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 ze zm.).

Przede wszystkim należy ustalić, że wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku budowle, budynki oraz lokale będące własnością podatnika wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą są uznawane, w myśl ustawy, za środki trwałe. Stanowi o tym art. 22a ust. 1 pkt 1 ustawy.

Regulacje w zakresie ewentualnych sankcji dotyczących nie uwzględnienia wytworzonych ewidencji środków trwałych wytworzonego pawilonu należy szukać w art. 22e ust. 1 ustawy. Zgodnie z powyższym, jeżeli podatnicy nabędą lub wytworzą we własnym zakresie składniki majątku, tj. budynki i budowle, o wartości początkowej przekraczającej 3.500 zł, i ze względu na przewidywany przez nich okres używania równy lub krótszy niż rok nie zaliczą ich do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych, a faktyczny okres ich używania przekroczy rok - podatnicy są obowiązani, w pierwszym miesiącu następującym po miesiącu, w którym ten rok upłynął:

1. zaliczyć te składniki do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych, przyjmując je do ewidencji w cenie nabycia albo koszcie wytworzenia,

2. zmniejszyć koszty uzyskania przychodów o różnicę między ceną nabycia lub kosztem wytworzenia a kwotą odpisów amortyzacyjnych, przypadającą na okres ich dotychczasowego używania, obliczonych dla środków trwałych przy zastosowaniu stawek amortyzacyjnych określonych w Wykazie rocznych stawek amortyzacyjnych,

3. stosować stawki amortyzacji w całym okresie dokonywania odpisów amortyzacyjnych,

4. wpłacić, w terminie do 20 dnia tego miesiąca, do urzędu skarbowego kwotę odsetek naliczonych od dnia zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków na nabycie lub wytworzenie we własnym zakresie składników majątku do dnia, w którym okres ich używania przekroczył rok, i naliczoną kwotę odsetek wykazać w zeznaniu rocznym odsetki obliczone od różnicy, które wynoszą 0,1% za każdy dzień.

Powyższa korekta oraz uiszczenia odsetek wymagane jest jedynie w sytuacji, gdy podatnik zaliczy bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów wartość wytworzonego budynku ze względu na fakt, że zamierzał go wykorzystywać w działalności nie dłużej niż rok. Tymczasem faktycznie okazuje się po upływie roku, że podatnik nadal wykorzystuje w prowadzonym przedsiębiorstwie wytworzony środek trwały. Wówczas należy założyć ewidencję środków trwałych oraz wartości nie materialnych i prawnych oraz wprowadzić budynek do tejże ewidencji. Od daty wprowadzenia do ewidencji należy amortyzować środek trwały.

Następnie należy zmniejszyć koszty uzyskania przychodu, ale nie o całą wartość środka trwałego, a jedynie o różnicę pomiędzy wartością wytworzenia a przysługującą do odliczenia za okres używania środka trwałego amortyzacją. I za każdy dzień, w którym środek trwały nie był ujęty w ewidencji, aż do czasu jego uwidocznienia, należy wpłacić odsetki od obliczonej różnicy pomiędzy wartością wytworzenia a przysługującą amortyzacją.

Zgodnie z art. 22g ust.1 pkt 2, za wartość początkową środków trwałych w przypadku wytworzenia we własnym zakresie uważa się koszt wytworzenia. Zaś kosztem wytworzenia jest wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych. Do kosztu wytworzenia nie zalicza się wartości własnej pracy podatnika, jego małżonka i małoletnich dzieci, kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji. Niemniej, do dnia przekazania do używania środka trwałego opłacone odsetki i prowizje wpływają na zwiększenie jego wartości początkowej.

Niemniej, w przedstawionej sprawie nie powinny grozić Panu żadne sankcje karne. Z art. 22n ust. 6 wynika, bowiem, że w razie braku ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonywane odpisy amortyzacyjne nie stanowią kosztów uzyskania przychodów. Sankcje więc poniesie podatnik w sytuacji, gdy dokonuje odpisów amortyzacyjnych i ewidencjonuje je w kosztach, a nie prowadzi ewidencji środków trwałych. Jeżeli jednak budynek nie jest wprowadzony do ewidencji, a podatnik nie odzwierciedla w kosztach odpisów amortyzacyjnych, to nie może zostać pociągnięty do odpowiedzialności karnoskarbowej, a prowadzone przez niego księgi są prowadzone w sposób poprawny i rzetelny.

Biorąc pod uwagę, że dokonywał Pan wydatków i uwidaczniał je w prowadzonych księgach, które to wydatki były związane z funkcjonowanie pawilonu, należy uwidocznić, że przekazał Pan prywatny pawilon na potrzeby prowadzonego przedsiębiorstwa. W praktyce zazwyczaj takie przekazanie dokumentuje się protokołem przekazania/wykorzystania budynku do potrzeb prowadzonej firmy. Wówczas podatnik dysponuje niejako prawem do wykorzystania na potrzeby działalności swoim prywatnym majątkiem.

W konsekwencji, z chwilą zakończenia profilu działalności wycofa Pan składnik majątku z prowadzonej działalności gospodarczej. W takiej sytuacji sprzedaż pawilonu będzie stanowiła przychód ze sprzedaży prywatnej nieruchomości. Przychodem z działalności gospodarczej zaś w takiej sytuacji byłaby sprzedaż pawilonu, gdyby był on uwidoczniony w ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych. Wynika to z art. 14 ust. 2 pkt 1 oraz art. 10 ust. 1 pkt 8 i ust. 2. W przypadku rozwiązania przedstawionego powyżej, sprzedaż pawilonu stanowić będzie przychód z odpłatnego zbycia i będzie opodatkowane jedynie w sytuacji, gdy sprzedaż pawilonu nastąpi w terminie do 5 lat od dnia wytworzenia. Jeżeli okres od dnia wytworzenia do dnia sprzedaży pawilonu wynosi natomiast powyżej 5 lat to sprzedaż pawilonu będzie zupełnie zwolniona od opodatkowania.