Sprzedaż - skutek zobowiązujący i rozporządzający

17.6.2024

Pytanie:

"Aby sprzedać nieruchomość rolną, co do której prawo pierwokupu należy do Agencji Nieruchomości Rolnych, należy wpierw zawrzeć notarialnie warunkową umowę sprzedaży, zaś po ewentualnym zrzeczeniu się przez ANR skorzystania z prawa do pierwokupu, notarialną umowę przenoszącą własność. W Warunkowej umowie sprzedaży określa się wszystkie elementy potrzebne do sprzedaży m.in. dane sprzedającego, kupującego, kwotę sprzedaży, sposób zapłaty, termin sprzedaży, itd., oraz Warunkowa umowa sprzedaży zawiera stwierdzenia, iż sprzedający sprzedaje kupującemu nieruchomość za cenę itd. W Umowie przenoszącej własność (po rezygnacji ANR z prawa pierwokupu) dokonuje się jedynie przeniesienia własności, dopełniając tym samym wszystkich postanowień i ustaleń z Warunkowej umowy sprzedaży. W związku z tym, że interpetacje prawne są rozbieżne, proszę o odpowiedź na następujące pytania. Która z umów: Warunkowa umowa sprzedaży, czy Umowa przenosząca własność jest ważniejsza? Która z w/w umów jest umową sprzedaży. Jaka jest podstawa prawna?"

Odpowiedź prawnika: Sprzedaż - skutek zobowiązujący i rozporządzający

Umowa sprzedaży z reguły wywołuje podwójny skutek - zobowiązujący oraz rozporządzający. W polskim prawie przyjęto zasadę, iż umowa zobowiązujący do przeniesienia rzeczy jednocześnie przenosi własność tej rzeczy (art. 155 § 1 kodeksu cywilnego). Jest to tzw. zasada podwójnego skutku, którą jednak można wyłączyć. Dochodzi wtedy do rozbicia transakcji sprzedaży na dwie umowy - jedna z nich polega na zobowiązaniu się do przeniesienia własności, a druga przenosi ową własność.

W przypadku, gdy mamy do czynienia z prawem pierwokupu ANR, trzeba najpierw zawrzeć umowę warunkową (art. 597 § 1 kc). Art. 157 § 1 kc stanowi jednak, że umowa przenosząca własność nie może być zawarta pod warunkiem. Dlatego dochodzi do rozbicia transakcji, bowiem sama umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości pod warunkiem jest dozwolona. Dlatego u notariusza najpierw zawierana jest taka umowa "pod warunkiem", która jedynie zobowiązuje do przeniesienia własności, ale jeszcze jej nie przenosi. Dopiero gdy ANR nie skorzysta z prawa pierwokupu, strony zawierają umowę przenoszącą własność. Bez tej umowy strony są jedynie zobowiązane do jej przeniesienia, dlatego ta umowa ma "silniejszy" skutek.

"Umową sprzedaży" jest jednak ta pierwsza umowa (zobowiązująca), gdyż zgodnie z art. 535 kc umowa sprzedaży polega na zobowiązaniu się do przeniesienia własności i zapłaty ceny (ponieważ jednak, jak zaznaczono na wstępie, zdecydowana większość umów ma automatycznie podwójny skutek, to z reguły umowa taka przenosi także własność). Umowa przenosząca własność stanowi wykonanie zaciągniętego zobowiązania.

Michał Włodarczyk

Radca Prawny

Zajmuje się sprawami osób fizycznych jak również przedsiębiorców. Posiada rozległe doświadczenie w poradnictwie w sprawach życiowych osób fizycznych jak również profesjonalnych problemów prawnych przedsiębiorców. Bazując na swoim doświadczeniu skutecznie doradza w sprawach osób fizycznych jak i przedsiębiorców zawsze dbając o praktyczną stronę problemów prawnych z jakimi zwracają się do niego jego klienci.

Odpowiedź prawnika: Sprzedaż - skutek zobowiązujący i rozporządzający

Komentarze