Sprzedaż - skutek zobowiązujący i rozporządzający

Pytanie:

"Aby sprzedać nieruchomość rolną, co do której prawo pierwokupu należy do Agencji Nieruchomości Rolnych, należy wpierw zawrzeć notarialnie warunkową umowę sprzedaży, zaś po ewentualnym zrzeczeniu się przez ANR skorzystania z prawa do pierwokupu, notarialną umowę przenoszącą własność. W Warunkowej umowie sprzedaży określa się wszystkie elementy potrzebne do sprzedaży m.in. dane sprzedającego, kupującego, kwotę sprzedaży, sposób zapłaty, termin sprzedaży, itd., oraz Warunkowa umowa sprzedaży zawiera stwierdzenia, iż sprzedający sprzedaje kupującemu nieruchomość za cenę itd. W Umowie przenoszącej własność (po rezygnacji ANR z prawa pierwokupu) dokonuje się jedynie przeniesienia własności, dopełniając tym samym wszystkich postanowień i ustaleń z Warunkowej umowy sprzedaży. W związku z tym, że interpetacje prawne są rozbieżne, proszę o odpowiedź na następujące pytania. Która z umów: Warunkowa umowa sprzedaży, czy Umowa przenosząca własność jest ważniejsza? Która z w/w umów jest umową sprzedaży. Jaka jest podstawa prawna?"

Odpowiedź prawnika: Sprzedaż - skutek zobowiązujący i rozporządzający

Umowa sprzedaży z reguły wywołuje podwójny skutek - zobowiązujący oraz rozporządzający. W polskim prawie przyjęto zasadę, iż umowa zobowiązujący do przeniesienia rzeczy jednocześnie przenosi własność tej rzeczy (art. 155 § 1 kodeksu cywilnego). Jest to tzw. zasada podwójnego skutku, którą jednak można wyłączyć. Dochodzi wtedy do rozbicia transakcji sprzedaży na dwie umowy - jedna z nich polega na zobowiązaniu się do przeniesienia własności, a druga przenosi ową własność.

W przypadku, gdy mamy do czynienia z prawem pierwokupu ANR, trzeba najpierw zawrzeć umowÄ™ warunkowÄ… (art. 597 § 1 kc). Art. 157 Â§ 1 kc stanowi jednak, że umowa przenoszÄ…ca wÅ‚asność nie może być zawarta pod warunkiem. Dlatego dochodzi do rozbicia transakcji, bowiem sama umowa zobowiÄ…zujÄ…ca do przeniesienia wÅ‚asnoÅ›ci nieruchomoÅ›ci pod warunkiem jest dozwolona. Dlatego u notariusza najpierw zawierana jest taka umowa "pod warunkiem", która jedynie zobowiÄ…zuje do przeniesienia wÅ‚asnoÅ›ci, ale jeszcze jej nie przenosi. Dopiero gdy ANR nie skorzysta z prawa pierwokupu, strony zawierajÄ… umowÄ™ przenoszÄ…cÄ… wÅ‚asność. Bez tej umowy strony sÄ… jedynie zobowiÄ…zane do jej przeniesienia, dlatego ta umowa ma "silniejszy" skutek.

"UmowÄ… sprzedaży" jest jednak ta pierwsza umowa (zobowiÄ…zujÄ…ca), gdyż zgodnie z art. 535 kc umowa sprzedaży polega na zobowiÄ…zaniu siÄ™ do przeniesienia wÅ‚asnoÅ›ci i zapÅ‚aty ceny (ponieważ jednak, jak zaznaczono na wstÄ™pie, zdecydowana wiÄ™kszość umów ma automatycznie podwójny skutek, to z reguÅ‚y umowa taka przenosi także wÅ‚asność). Umowa przenoszÄ…ca wÅ‚asność stanowi wykonanie zaciÄ…gniÄ™tego zobowiÄ…zania.


Zespół prawników
e-prawnik.pl

Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne

Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?


Masz inne pytanie do prawnika?

 

Komentarze

    Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!

Potrzebujesz pomocy prawnej?

Zapytaj prawnika