Pytanie klienta:
Odpowiedź prawnika:
Umowa sprzedaży z reguÅ‚y wywoÅ‚uje podwójny skutek - zobowiÄ…zujÄ…cy oraz rozporzÄ…dzajÄ…cy. W polskim prawie przyjÄ™to zasadÄ™, iż umowa zobowiÄ…zujÄ…cy do przeniesienia rzeczy jednoczeÅ›nie przenosi wÅ‚asność tej rzeczy (art. 155 § 1 kodeksu cywilnego). Jest to tzw. zasada podwójnego skutku, którÄ… jednak można wyÅ‚Ä…czyć. Dochodzi wtedy do rozbicia transakcji sprzedaży na dwie umowy - jedna z nich polega na zobowiÄ…zaniu siÄ™ do przeniesienia wÅ‚asnoÅ›ci, a druga przenosi owÄ… wÅ‚asność.
W przypadku, gdy mamy do czynienia z prawem pierwokupu ANR, trzeba najpierw zawrzeć umowÄ™ warunkowÄ… (art. 597 § 1 kc). Art. 157 § 1 kc stanowi jednak, że umowa przenoszÄ…ca wÅ‚asność nie może być zawarta pod warunkiem. Dlatego dochodzi do rozbicia transakcji, bowiem sama umowa zobowiÄ…zujÄ…ca do przeniesienia wÅ‚asnoÅ›ci nieruchomoÅ›ci pod warunkiem jest dozwolona. Dlatego u notariusza najpierw zawierana jest taka umowa "pod warunkiem", która jedynie zobowiÄ…zuje do przeniesienia wÅ‚asnoÅ›ci, ale jeszcze jej nie przenosi. Dopiero gdy ANR nie skorzysta z prawa pierwokupu, strony zawierajÄ… umowÄ™ przenoszÄ…cÄ… wÅ‚asność. Bez tej umowy strony sÄ… jedynie zobowiÄ…zane do jej przeniesienia, dlatego ta umowa ma "silniejszy" skutek.
"UmowÄ… sprzedaży" jest jednak ta pierwsza umowa (zobowiÄ…zujÄ…ca), gdyż zgodnie z art. 535 kc umowa sprzedaży polega na zobowiÄ…zaniu siÄ™ do przeniesienia wÅ‚asnoÅ›ci i zapÅ‚aty ceny (ponieważ jednak, jak zaznaczono na wstÄ™pie, zdecydowana wiÄ™kszość umów ma automatycznie podwójny skutek, to z reguÅ‚y umowa taka przenosi także wÅ‚asność). Umowa przenoszÄ…ca wÅ‚asność stanowi wykonanie zaciÄ…gniÄ™tego zobowiÄ…zania.