Sprzedaż - skutek zobowiązujący i rozporządzający

17.6.2024

Pytanie klienta:

""Aby sprzedać nieruchomość rolną, co do której prawo pierwokupu należy do Agencji Nieruchomości Rolnych, należy wpierw zawrzeć notarialnie warunkową umowę sprzedaży, zaś po ewentualnym zrzeczeniu się przez ANR skorzystania z prawa do pierwokupu, notarialną umowę przenoszącą własność. W Warunkowej umowie sprzedaży określa się wszystkie elementy potrzebne do sprzedaży m.in. dane sprzedającego, kupującego, kwotę sprzedaży, sposób zapłaty, termin sprzedaży, itd., oraz Warunkowa umowa sprzedaży zawiera stwierdzenia, iż sprzedający sprzedaje kupującemu nieruchomość za cenę itd. W Umowie przenoszącej własność (po rezygnacji ANR z prawa pierwokupu) dokonuje się jedynie przeniesienia własności, dopełniając tym samym wszystkich postanowień i ustaleń z Warunkowej umowy sprzedaży. W związku z tym, że interpetacje prawne są rozbieżne, proszę o odpowiedź na następujące pytania. Która z umów: Warunkowa umowa sprzedaży, czy Umowa przenosząca własność jest ważniejsza? Która z w/w umów jest umową sprzedaży. Jaka jest podstawa prawna?""

Odpowiedź prawnika:

Umowa sprzedaży z reguÅ‚y wywoÅ‚uje podwójny skutek - zobowiÄ…zujÄ…cy oraz rozporzÄ…dzajÄ…cy. W polskim prawie przyjÄ™to zasadÄ™, iż umowa zobowiÄ…zujÄ…cy do przeniesienia rzeczy jednoczeÅ›nie przenosi wÅ‚asność tej rzeczy (art. 155 § 1 kodeksu cywilnego). Jest to tzw. zasada podwójnego skutku, którÄ… jednak można wyÅ‚Ä…czyć. Dochodzi wtedy do rozbicia transakcji sprzedaży na dwie umowy - jedna z nich polega na zobowiÄ…zaniu siÄ™ do przeniesienia wÅ‚asnoÅ›ci, a druga przenosi owÄ… wÅ‚asność.

W przypadku, gdy mamy do czynienia z prawem pierwokupu ANR, trzeba najpierw zawrzeć umowÄ™ warunkowÄ… (art. 597 § 1 kc). Art. 157 § 1 kc stanowi jednak, że umowa przenoszÄ…ca wÅ‚asność nie może być zawarta pod warunkiem. Dlatego dochodzi do rozbicia transakcji, bowiem sama umowa zobowiÄ…zujÄ…ca do przeniesienia wÅ‚asnoÅ›ci nieruchomoÅ›ci pod warunkiem jest dozwolona. Dlatego u notariusza najpierw zawierana jest taka umowa "pod warunkiem", która jedynie zobowiÄ…zuje do przeniesienia wÅ‚asnoÅ›ci, ale jeszcze jej nie przenosi. Dopiero gdy ANR nie skorzysta z prawa pierwokupu, strony zawierajÄ… umowÄ™ przenoszÄ…cÄ… wÅ‚asność. Bez tej umowy strony sÄ… jedynie zobowiÄ…zane do jej przeniesienia, dlatego ta umowa ma "silniejszy" skutek.

"UmowÄ… sprzedaży" jest jednak ta pierwsza umowa (zobowiÄ…zujÄ…ca), gdyż zgodnie z art. 535 kc umowa sprzedaży polega na zobowiÄ…zaniu siÄ™ do przeniesienia wÅ‚asnoÅ›ci i zapÅ‚aty ceny (ponieważ jednak, jak zaznaczono na wstÄ™pie, zdecydowana wiÄ™kszość umów ma automatycznie podwójny skutek, to z reguÅ‚y umowa taka przenosi także wÅ‚asność). Umowa przenoszÄ…ca wÅ‚asność stanowi wykonanie zaciÄ…gniÄ™tego zobowiÄ…zania.

Michał Włodarczyk - Radca Prawny

Zajmuje się sprawami osób fizycznych jak również przedsiębiorców. Posiada rozległe doświadczenie w poradnictwie w sprawach życiowych osób fizycznych jak również profesjonalnych problemów prawnych przedsiębiorców. Bazując na swoim doświadczeniu skutecznie doradza w sprawach osób fizycznych jak i przedsiębiorców zawsze dbając o praktyczną stronę problemów prawnych z jakimi zwracają się do niego jego klienci.

Powiązane artykuły

Zniesienie współwłasności - jak znieść współwłasność?

Kompletny przewodnik po zniesieniu współwłasności w 2025 roku. Dowiedz się, jak znieść współwłasność, jakie są sposoby i koszty, oraz jak uniknąć problemów prawnych.

Limity dla podatników prowadzących działalność gospodarczą na 2019 rok

W oparciu o Å›redni kurs euro ogÅ‚oszony przez NBP na pierwszy dzieÅ„ roboczy października roku poprzedzajÄ…cego rok wyliczone sÄ… liczne limity dla podatników prowadzÄ…cych dziaÅ‚alność gospodarczÄ…. 

Sprzedaż na próbę

Umowa sprzedaży, to umowa, na podstawie której sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu ją, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy (...)

Zasiedzenie nieruchomości i rzeczy ruchomych - Poradnik 2025

Kompletny poradnik po zasiedzeniu w 2025 roku. Poznaj warunki, terminy, procedury i koszty nabycia własności przez zasiedzenie nieruchomości i rzeczy ruchomych.

Sprzedaż na raty

Kodeks cywilny reguluje umowÄ™ sprzedaży niejednolicie, a konkretnie przewiduje kilka szczególnych rodzajów umowy sprzedaży. PoÅ›ród kilku innych rodzajów jest też sprzedaż (...)

Konkubinat w Polsce 2025: Prawa, obowiÄ…zki i nowe przepisy o zwiÄ…zkach partnerskich

Kompleksowy przewodnik po konkubinacie w Polsce. Prawa i obowiązki konkubentów, stosunki majątkowe, dziedziczenie oraz najnowsze informacje o planowanych związkach partnerskich 2025.

Jak zawrzeć umowę sprzedaży?

Treścią umowy sprzedaży jest zobowiązanie jednej strony (sprzedawcy) do przeniesienia na drugą stronę (kupującego) własności rzeczy oraz wydania rzeczy. Drugim istotnym składnikiem umowy sprzedaży (...)

Przelew wierzytelności

Wierzytelność jest pojęciem ściśle związanym z prawem zobowiązań. Wierzytelność, jako prawo przejawiające się w uprawnieniu wierzyciela do żądania od dłużnika spełnienia określonego roszczenia, (...)

Jak rozporządzić majątkiem wspólnym po ustaniu wspólności małżeńskiej?

Majątek wspólny małżonków rządzi się swoimi prawami. Wspólność majątkowa może jednak ustać - czy to na skutek umowy notarialnej, orzeczenia sądu, czy wreszcie rozwodu lub separacji. Podział (...)

Czym się różnią czynności zwykłego zarządu od czynności przekraczających zwykły zarząd?

Praktyczny przewodnik o różnicach między czynnościami zwykłego zarządu a przekraczającymi zwykły zarząd rzeczą wspólną. Aktualne przepisy, orzecznictwo i przykłady z 2025 roku.