Termomodernizacja budynku spółdzielni
Pytanie:
"Zwracam sie z prośbą o wyjaśnienie problemów, które zarysowały się w działalności spółdzielni w związku z wejściem w życie znowelizowanej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Wątpliwości te powstają na gruncie art. 6 ust. 1 ustawy oraz związane z tym kwestie interpretacji art. 6 (4) ust. 5 cytowanej ustawy. Spółdzielnia, w której jestem przewodniczącym rady nadzorczej od kilku lat realizuje inwestycje termomodernizacji poprzez zamianę systemu grzewczego i przejście z kotłowni opalanych węglem na gazowe oraz wprowadza docieplenia budynków. Dotychczas inwestycje te były realizowane w oparciu o środki własne spółdzielni, kredyty preferencyjne przeznaczone na te cele. Spłata zobowiązań z tytułu kredytów następuje w części z oszczędności, jakie powstały w zmianie systemu ogrzewania mieszkań, oraz z utworzonego w spółdzielni w ramach funduszu remontowego funduszu termomodernizacyjnego. Inwestycje te zwiększały fundusz zasobowy spółdzielni. W chwili obecnej zaciągnięcie przez spółdzielnię kredytu i zabezpieczenie tego kredytu w formie hipoteki może nastąpić wyłącznie na nieruchomości, dla potrzeb której będą przeznaczone środki finansowe i wymaga pisemnej zgody większości członków spółdzielni, których prawa do lokali związane są z tą nieruchomością. W związku z tym, powstaje wątpliwość, czy zasadny jest sposób finansowania tego typu decyzji i czy ich realizacja po 15 stycznia 2003 r. winna odbywać się poprzez zwiększenie mieszkańcom tych bloków wkładów budowlanych o wartość ulepszeń trwałych z równoczesnym żądaniem przez spółdzielnię uzupełnienia tego wkładu bądź na warunkach dotychczasowych. Odrębnym zagadnieniem jest kwestia interpretacji definicji modernizacji określonej w art. 6[1] ust. 5 ustawy - czy modernizacją będzie docieplenie istniejących budynków czy też remontem? Jeżeli byłby to remont, to finansowany byłby on z funduszu remontowego, ale powstaje kwestia czy środki przedstawione na ten cel mają być spłacone przez wszystkich członków spółdzielni, czy kosztami tymi winni być objęci członkowie bloku, w którym wykonano prace termomodernizacyjne. Co do sytuacji członków, którym wykonano prace przed 15 stycznia 2003 r. - czy w świetle nowelizacji ustawy można - z uwagi na sposób finansowania inwestycji (modernizacji, remontów) - różnicować sytuację poszczególnych członków?"
Odpowiedź prawnika: Termomodernizacja budynku spółdzielni
Co do zasady, sam sposób finansowania inwestycji zależy wyłącznie od Spółdzielni. Zgodnie z art. 6[1] ust. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, za modernizację uważa się trwałe ulepszenie (unowocześnienie) istniejącego budynku lub lokalu, przez co zwiększa się wartość użytkowa budynku lub lokalu. Inwestycja polegająca na zmianie sposobu ogrzewania mieszkań oraz docieplania budynków ma z pewnością charakter trwały. Korzyści z tej inwestycji ponosi nie tylko spółdzielnia, ale także lokatorzy, którzy ponosić będą niższe koszty ogrzewania swoich mieszkań. W związku z tym, z pewnością następuje zwieszenie wartości zarówno budynków, do których doprowadzane będzie ciepło za pośrednictwem nowej instalacji, jak i lokali znajdujących się w tych budynkach. Z pewnością inwestycje dokonywane w przedmiotowej spółdzielni mieszkaniowej mają charakter modernizacyjny zarówno budynków jak i lokali, które się w nich znajdują. Zgodnie z art. 17[3] ust. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, spółdzielcy posiadający spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, w wypadku modernizacji budynku, zobowiązani są uzupełnić wkład budowlany. Podobna zasada odnosi się do spółdzielców posiadających lokatorskie prawo do lokalu. Przepis ten nie oznacza, że modernizacja może być finansowana tylko poprzez zwieszenie wkładu budowlanego, a daje spółdzielni możliwość „odzyskania” od spółdzielców kosztów poniesionych inwestycji. Sam wybór finansowania należy natomiast do spółdzielni. Ustawa nowelizująca weszła w życie 15 stycznia 2003r. Otóż możliwość obciążenia spółdzielców kosztami modernizacji istnieje tylko od tego dnia i powinna dotyczyć tylko modernizacji podjętych po dniu wejścia w życie ustawy nowelizującej.
Michał Włodarczyk
Radca prawny
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?