Umowa dzierżawy a podatki

Odpowiedź prawnika: Umowa dzierżawy a podatki

Rzeczywiście, zgodnie z art. 700 Kodeksu cywilnego, jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy. Taką zmianę dopuszcza się rzadko. Dotyczy to jednak prawa leżącego po stronie dzierżawcy.

Tymczasem zwiększenie czynszu leży w interesie wydzierżawiającego.

Istota umowy dzierżawy polega na tym, że wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Zgodnie z art. 693 § 2 Kodeksu cywilnego, czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków. Z kolei, art. 694 K.c., stanowi, że do dzierżawy stosuje się przepisy o najmie, z zachowaniem przepisów o dzierżawie. Żaden z tych przepisów nie zabrania, aby zawrzeć w umowie zapis, zgodnie z którym czynsz wzrośnie wg wskaźnika inflacji.

Kwestię rozwiązania umowy w razie braku zapłaty czynszu reguluje przepis art. 703 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim, jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku, gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia. Termin wypowiedzenia wynosi – ale tylko wtedy, gdy w umowie nie zaznaczono inaczej - jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego (w przypadku dzierżawy gruntu rolnego) albo sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego (w przypadku innej dzierżawy). Jednakże wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu, a zatem konieczne jest wezwanie do zapłaty oraz udzielenie dodatkowego, trzymiesięcznego terminu na zapłatę.

Niezależnie od podatków dotyczących gruntu, wydzierżawiający uzyska czynsz dzierżawny, który stanowi odrębne źródło przychodu opodatkowane podatkiem dochodowym. Podatnik może wybrać zasady ogólne opodatkowania (wg skali) i płacić podatek od przychodu pomniejszonego o koszty jego uzyskania, składając jednocześnie co miesiąc deklaracje PIT-5. Może też, wybrać opodatkowanie ryczałtem, pod warunkiem, że umowa dzierżawy nie została zawarta w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej. Ryczałt wynosi 8,5% przychodów, ale tylko do kwoty stanowiącej równowartość 4 000 euro; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt wynosi 20 % przychodów. Należy pamiętać, że przy ryczałcie nie występują koszty uzyskania przychodów.