Umowa ustna nabycia części nieruchomości

Odpowiedź prawnika: Umowa ustna nabycia części nieruchomości

Zgodnie z art. 158 kodeksu cywilnego umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości winna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości. Zawarcie umowy winnej formie powoduje, że jest ona bezwzględnie nieważna. Warto przy tym zauważyć, że w polskim prawie umowa zobowiązująca odnosi od razu skutek rozporządzający (chyba że strony wyraźnie to wyłączą). Jeżeli więc strony zawarły umowę sprzedaży albo umowę zobowiązującą do sprzedaży (czyli wyłączyły skutek rozporządzający), to żadna z umów nie jest ważna i nie można żądać jej wykonania. Trochę inaczej sytuacja mogłaby się kształtować, gdyby strony zawarły umowę przedwstępną. Można zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości w dowolnej formie i będzie ona ważna. Jeżeli strona uchyla się od zawarcia umowy definitywnej druga strona ma roszczenie o naprawienie szkody - przysługuje ono zawsze, gdy umowa przedwstępna jest ważna i bezzasadnie nie została wykonana. Nie można natomiast w opisanej sytuacji żądać wywiązania się z umowy, czyli zawarcia umowy sprzedaży. Z uwagi jednak na formę ustną mogą pojawić się problemy dowodowe.