Ustanowienie służebności drogi koniecznej

Odpowiedź prawnika: Ustanowienie służebności drogi koniecznej

Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Wynika to z art. 199 Kodeksu cywilnego. Natomiast zgodnie z art. 201 Kodeksu cywilnego do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Trudno jednoznacznie określić czy poprowadzenie przewodów doprowadzających media do gruntów sąsiednich jest czynnością zwykłego zarządu czy też czynnością przekraczającą zakres czynności zwykłego zarządu. Jeśli uznamy, że jest to czynność zwykłego zarządu do jej dokonania potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli liczona wielkością udziałów. Jeśli natomiast uznamy, że czynność ta przekracza zakres zwykłego zarządu konieczna będzie zgoda wszystkich współwłaścicieli. Zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego z dnia 19 kwietnia 2002 r. sygn. akt III CZP 18/2002 instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i wodociągu na nieruchomości, będącej przedmiotem współwłasności, może mieścić się w ramach zwykłego zarządu, jeżeli nieruchomość służy współwłaścicielom wyłącznie do ułatwienia korzystania z innych nieruchomości (wspólna droga), a wymieniona na wstępie inwestycja ma na celu zwiększenie użyteczności jednej z nich. Pogląd wyrażony w orzeczeniu wywołuje rozbieżności w doktrynie prawa, jednak na chwilę obecną stanowi aktualne stanowisko Sądu Najwyższego w przedstawionej kwestii. Powołując się na to orzeczenie można kwestionować zasadność wymagania przez właściwe instytucje wymogu uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli na przeprowadzenie odpowiednich instalacji. W Państwa przypadku nie na wiele się to jednak zdaje, gdyż nie posiadacie Państwo większości udziałów w prawie własności, przez którą ma przebiegać droga. Jednakże właściciele rzeczy, których udziały wynoszą co najmniej połowę (czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu) mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Natomiast każdy ze współwłaścicieli (czynność zwykłego zarządu) może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Do ustanowienia na rzecz zakładów służebności polegającej na doprowadzeniu mediów do gruntu sąsiedniego stosuje się odpowiednio art. 145 Kodeksu cywilnego regulujący ustanowienie służebności drogi koniecznej dla nieruchomości sąsiedniej.

Jeżeli właściciele nieruchomości sąsiednich nie mogą dojść do porozumienia w sprawie ustanowienia tej służebności w drodze umowy, zakład energetyczny i gazowniczy mogą wystąpić do sądu o ustanowienie służebności w drodze orzeczenia sądu na podstawie art. 626 Kodeksu postępowania cywilnego. Sądowe ustanowienie służebności zwolniłoby Państwa z obowiązku uzyskiwania zgody na uzyskanie zgody właścicieli nieruchomości obciążonej zgody na poprowadzenie instalacji.