Użyczenie lokalu najbliższej rodzinie

Odpowiedź prawnika: Użyczenie lokalu najbliższej rodzinie

Jak stanowi art. 16 ust. 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za przychód z nieruchomości odstąpionych bezpłatnie w całości lub w części do używania innym osobom fizycznym i prawnym oraz jednostkom organizacyjnym nie mającym osobowości prawnej uważa się wartość czynszową, stanowiącą równowartość czynszu, jaki przysługiwałby od tych osób w razie zawarcia umowy najmu lub dzierżawy nieruchomości. Nie jest jednak przychodem wartość czynszowa lokali lub budynków mieszkalnych udostępnionych osobom pozostającym z podatnikiem w stosunku pracy, dla których stanowi ona nieodpłatne świadczenie, o którym mowa w art. 12 ust. 1. Jeżeli właściciel nieruchomości używa jej na własne potrzeby lub potrzeby członków rodziny albo oddał bezpłatnie nieruchomość lub jej część do użytku na cele działalności naukowej, naukowo-technicznej, oświatowej, oświatowo-wychowawczej, kulturalnej, w zakresie kultury fizycznej i sportu, ochrony środowiska, dobroczynności, ochrony zdrowia i pomocy społecznej, rehabilitacji zawodowej i społecznej inwalidów, kultu religijnego oraz związkom zawodowym, nie ustala się wartości czynszowej tej nieruchomości lub jej części, a wydatki związane z nieruchomością nie stanowią kosztu uzyskania przychodów.

Wyżej cytowane przepisy nie obligują zatem podatnika do ustalania przychodu z omawianego tytułu jeżeli m.in. udostępnia on nieruchomość członkom rodziny. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie definiuje jednak dla swoich potrzeb tego pojęcia. Według art. 111 § 3 ustawy - Ordynacja podatkowa, za członków rodziny podatnika uważa się zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, małżonków zstępnych, osobę pozostającą w stosunku przysposobienia oraz pozostającą z podatnikiem w faktycznym pożyciu. Pod pojęciem członka rodziny, zawartym w art. 16 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, rozumie się także ojca. W sytuacji gdy nieruchomości udostępnia się członkom rodziny, przychód dla celów podatkowych nie powstaje.

Reasumując, w świetle przytoczonych przepisów zawarcie umowy nieodpłatnego użytkowania lokalu mieszkalnego z ojcem nie rodzi skutków podatkowych dla żadnej ze stron (tak również np. postanowienie Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gliwicach z dnia 20 kwietnia 2005 r., sygn. IUSIPD1/PB/415/24/2005).

Zgodnie z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Przepisy zatem nie wymagają, aby wynajmujący był koniecznie właścicielem wynajętej rzeczy (np. nieruchomości), wystarczy aby mógł oddać rzecz najemcy do używania. Skoro zatem, zgodnie z umową użyczenia, biorący do używania będzie miał prawo oddać lokal w najem biorący do używania może podpisać we własnym imieniu umowę najmu osobom trzecim.

Skoro biorący do używania może wynająć lokal, może też pobierać z tego tytułu czynsz najmu. Oczywiście będzie musiał również zapłacić podatki.

W szczególności w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych może rozliczać się na zasadach ogólnych przewidzianych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych (według skali podatkowej; jeśli by prowadził działalność gospodarczą mógłby wybrać opodatkowanie liniowe 19%) lub może wybrać opodatkowanie ryczałtem ewidencjonowanym (ryczałt będzie wynosił 8,5 % przychodów z najmu do kwoty stanowiącej równowartość 4.000 euro; od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt wynosi 20 % przychodów).

W przypadku wynajmu lokalu użytkowego może również zaistnieć konieczność zapłaty podatku od towarów i usług (VAT) w stawce 22%. Podatnik może jednak skorzystać ze zwolnienie podmiotowego z VAT, jeśli przewidywana przez podatnika wartość sprzedaży nie przekroczy, w proporcji do okresu prowadzonej sprzedaży (najmu), kwoty 50.000 zł.