W jaki sposób pozbyć się niechcianego lokatora?

Pytanie:

Mam problem z moim znajomym. Od paru lat wynajmowałam mu mieszkanie. Przez pierwsze cztery miesiące opłacał normalnie rachunki, niestety później zaprzestał płacić. Mój znajomy w końcu otrzymał eksmisję z mieszkania z zawieszeniem do otrzymania lokalu socjalnego. Mój znajomy oddał sprawę do sądu o naruszenie posiadania i ją wygrał. W jaki sposób mogę pozbyć się tego człowieka z mojego mieszkania?

ODPOWIEDŹ PRAWNIKA

Niniejsza opinia prawna sporządzona została na podstawie przepisów:

- ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jednolity - Dz.U.2014.121)

- ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity - Dz.U.2014.150). W opinii uwzględniono również stan orzecznictwa polskich sądów powszechnych oraz wskazania doktryny

Jak wynika z opisanego stanu faktycznego, wobec Pani znajomego orzeczono eksmisję, natomiast po tym orzeczeniu sąd, w wyniku pozwu wniesionego przez Pani znajomego z powodu naruszenia posiadania, wydał wyrok nakazujący Pani przywrócenie posiadania lokalu Pani znajomemu. Należy wskazać, iż wyrok taki nadaje się do egzekucji i komornik może wyegzekwować ten obowiązek od Pani.

Zgodnie z art. 342 kodeksu cywilnego, nie wolno naruszać samowolnie posiadania, chociażby posiadacz był w złej wierze. Zakaz ten ma charakter bezwzględny. Jak wskazano w doktrynie, „sformułowany w komentowanym przepisie zakaz ma również pod względem podmiotowym charakter generalny. Obowiązuje zatem każdego, zarówno osoby trzecie, jak i osoby uprawnione. Zatem ani właściciel, ani inne osoby uprawnione do posiadania rzeczy (z tytułu stosunku prawnorzeczowego lub obligacyjnego) nie mogą samowolnie naruszać (odbierać) cudzego posiadania wykonywanego bez tytułu prawnego” (Gniewek E., Kodeks cywilny. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe. Komentarz., Zakamycze, 2001, komentarz do art. 342). Przymusowe pozbawienie posiadania może nastąpić jedynie wskutek egzekucji komorniczej.

W omawianym przypadku nie jest zatem możliwe pozbawienie Pani znajomego fizycznego władztwa nad mieszkaniem, należy oczekiwać na wykonanie wyroku eksmisyjnego.

Kiedy wykonanie wyroku stanie się możliwe, nie będzie stać mu na przeszkodzie wyrok przywracający posiadanie, natomiast w wyniku wyegzekwowania wyroku przywracającego posiadanie konieczne będzie przywrócenie Pani znajomemu posiadania lokalu – do czasu wykonania eksmisji.

Może Pani jednak domagać się opłat za używanie lokalu. Zgodnie bowiem z art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów:

Art. 18. 1. Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie.

2. Z zastrzeżeniem ust. 3, odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa w ust. 1, odszkodowania uzupełniającego.

3. Osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł.

4. (utracił moc).

5. Jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na podstawie art. 417 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121).

Wysokość tego odszkodowania zależy od tego, jaka umowa łączyła Panią z Pani znajomym (zakładamy przy tym, iż Pani znajomy mieszkał w lokalu za Pani zgodą , musiała więc istnieć choćby ustna umowa). Mogła to być umowa o odpłatne używanie lokalu (umowa najmu) lub o nieodpłatne korzystanie z lokalu (umowa użyczenia) – jeśli np. Pani znajomy uprawniony był do zamieszkania z grzeczności, należy przyjąć, iż była to umowa użyczenia. Umowa ta uległa rozwiązaniu, skoro sąd orzekł eksmisję. W uzasadnieniu wyroku sąd wskazał zapewne, jakiego rodzaju umowa łączyła strony.

Brzmienie art. 18 ust.3 wskazuje, iż w sytuacji, gdy Pani znajomy korzystał z lokalu nieodpłatnie, nie należy się Pani odszkodowanie. W takim bowiem wypadku Pani znajomy miałby obowiązek ponosić opłaty takie, do jakich byłby zobowiązany, gdyby stosunek użyczenia nie wygasł – czyli żadne, skoro było to użyczenie. Naszym jednak zdaniem w takim wypadku i tak mogłaby Pani domagać się zwrotu opłat, choćby z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia.

Należy jednak pamiętać, iż opłaty te powinny być obliczone proporcjonalnie do liczby osób zamieszkujących w lokalu. Pani znajomy nie powinien bowiem ponosić kosztów zamieszkiwania w lokalu także innych osób.

Należy skierować do Pani znajomego wezwanie do zapłaty żądanych kwot i wyznaczyć mu odpowiedni termin do dokonania zapłaty, z zastrzeżeniem, iż w razie jego bezskutecznego upływu, sprawa zostanie skierowana do sądu. Jeśli Pani znajomy nie uiści żądanej kwoty dobrowolnie, konieczne będzie wniesienie pozwu o zapłatę. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 marca 2014r. (IV CNP 33/13), „określone w art. 18 ust. 1 ustawy dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 150) roszczenia odszkodowawcze przedawniają się w terminie trzyletnim, przewidzianym w art. 118 KC dla roszczeń o świadczenia okresowe”. Zgodnie z art. 123 § 1 kodeksu cywilnego:

Art. 123. § 1. Bieg przedawnienia przerywa się:

1) przez każdą czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia;

2) przez uznanie roszczenia przez osobę, przeciwko której roszczenie przysługuje;

3) przez wszczęcie mediacji.

Należy zatem wnieść pozew do sądu przed upływem terminu przedawnienia, oznacza to również, iż możliwe będzie dochodzenie od Pani znajomego płat jedynie za maksymalnie 3 lata wstecz od dnia wniesienia pozwu (o ile miał obowiązek uiszczania czynszu i innych opłat w tym czasie).

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (0)

Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!

Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ

ZOBACZ TAKŻE:

3.8.2016

Jak pozbyć się lokatora, który nie płaci czynszu?

Jeśli chcesz się dowiedzieć między innymi kiedy można wypowiedzieć stosunek najmu z powodu zwłoki z opłatami? Jak powinno być dokonane wypowiedzenie i kiedy skutkuje? A co jeśli lokator pomimo (...)
2.6.2015

Squeeze out czy delisting? A może jedno i drugie?

Squeeze out pozwala na usunięcie ze spółki nielojalnego lub z innego powodu niechcianego akcjonariusza. Tzw. delisting prowadzi do zdjęcia spółki publicznej z giełdy.
30.1.2010

Właścicielu, nareszcie pozbędziesz się nierzetelnego lokatora!

Komornicy prowadzą rocznie ok. 7.000 spraw eksmisyjnych (postępowań o opróżnienie lokalu). Gdyby prawo nie chroniło tak bardzo lokatorów, eksmisji byłoby zapewne więcej. Obowiązujące przepisy (...)
17.12.2012

Nabycie mieszkania z lokatorami i postępowanie eksmisyjne

Co w sytuacji kiedy mieszkanie zamieszkane jest przez lokatorów np. bezrobotną rodzinę? Czy konieczne jest im zapewnienie lokalu zastępczego i czy to obowiązek nowego właściciela mieszkania? Jak (...)
3.8.2012

Mieszkanie z licytacji – problem z byłymi właścicielami

Jako, że zlicytowanie mieszkania najczęściej odbywa się wbrew woli jego właścicieli, także w późniejszym czasie nabywca może trafić na opór lokatorów. Zazwyczaj bowiem mieszkańcy (...)