W jaki sposób pozbyć się niechcianego lokatora?

17.8.2015

Pytanie klienta:

""Mam problem z moim znajomym. Od paru lat wynajmowałam mu mieszkanie. Przez pierwsze cztery miesiące opłacał normalnie rachunki, niestety później zaprzestał płacić. Mój znajomy w końcu otrzymał eksmisję z mieszkania z zawieszeniem do otrzymania lokalu socjalnego. Mój znajomy oddał sprawę do sądu o naruszenie posiadania i ją wygrał. W jaki sposób mogę pozbyć się tego człowieka z mojego mieszkania? ""

Odpowiedź prawnika:

Niniejsza opinia prawna sporządzona została na podstawie przepisów: 

- ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jednolity - Dz.U.2014.121) 
- ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity - Dz.U.2014.150). W opinii uwzględniono również stan orzecznictwa polskich sądów powszechnych oraz wskazania doktryny

Jak wynika z opisanego stanu faktycznego, wobec Pani znajomego orzeczono eksmisję, natomiast po tym orzeczeniu sąd, w wyniku pozwu wniesionego przez Pani znajomego z powodu naruszenia posiadania, wydał wyrok nakazujący Pani  przywrócenie posiadania lokalu Pani znajomemu. Należy wskazać, iż wyrok taki nadaje się do egzekucji i komornik może wyegzekwować ten obowiązek od Pani.

Zgodnie z art. 342 kodeksu cywilnego, nie wolno naruszać samowolnie posiadania, chociażby posiadacz był w złej wierze. Zakaz ten ma charakter bezwzględny. Jak wskazano w doktrynie, „sformułowany w komentowanym przepisie zakaz ma również pod względem podmiotowym charakter generalny. Obowiązuje zatem każdego, zarówno osoby trzecie, jak i osoby uprawnione. Zatem ani właściciel, ani inne osoby uprawnione do posiadania rzeczy (z tytułu stosunku prawnorzeczowego lub obligacyjnego) nie mogą samowolnie naruszać (odbierać) cudzego posiadania wykonywanego bez tytułu prawnego” (Gniewek E., Kodeks cywilny. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe. Komentarz., Zakamycze, 2001, komentarz do art. 342). Przymusowe pozbawienie posiadania może nastąpić jedynie wskutek egzekucji komorniczej.

W omawianym przypadku nie jest zatem możliwe pozbawienie Pani znajomego fizycznego władztwa nad mieszkaniem, należy oczekiwać na wykonanie wyroku eksmisyjnego. 

Kiedy wykonanie wyroku stanie się możliwe, nie będzie stać mu na przeszkodzie wyrok przywracający posiadanie, natomiast w wyniku wyegzekwowania wyroku przywracającego posiadanie konieczne będzie przywrócenie Pani znajomemu posiadania lokalu – do czasu wykonania eksmisji.

Może Pani jednak domagać się opłat za używanie lokalu. Zgodnie bowiem z art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów:

Art. 18. 1. Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. 

2. Z zastrzeżeniem ust. 3, odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa w ust. 1, odszkodowania uzupełniającego. 

3. Osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł. 

4. (utracił moc). 

5. Jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na podstawie art. 417 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121). 
Wysokość tego odszkodowania zależy od tego, jaka umowa łączyła Panią z Pani znajomym (zakładamy przy tym, iż Pani znajomy mieszkał w lokalu za Pani zgodą , musiała więc istnieć choćby ustna umowa). Mogła to być umowa o odpłatne używanie lokalu (umowa najmu) lub o nieodpłatne korzystanie z lokalu (umowa użyczenia) – jeśli np. Pani znajomy uprawniony był do zamieszkania z grzeczności, należy przyjąć, iż była to umowa użyczenia. Umowa ta uległa rozwiązaniu, skoro sąd orzekł eksmisję. W uzasadnieniu wyroku sąd wskazał zapewne, jakiego rodzaju umowa łączyła strony.
Brzmienie art. 18 ust.3 wskazuje, iż w sytuacji, gdy Pani znajomy korzystał z lokalu nieodpłatnie, nie należy się Pani odszkodowanie. W takim bowiem wypadku Pani znajomy miałby obowiązek ponosić opłaty takie, do jakich byłby zobowiązany, gdyby stosunek użyczenia nie wygasł – czyli żadne, skoro było to użyczenie. Naszym jednak zdaniem w takim wypadku i tak mogłaby Pani  domagać się zwrotu opłat, choćby z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia.
Należy jednak pamiętać, iż opłaty te powinny być obliczone proporcjonalnie do liczby osób zamieszkujących w lokalu. Pani znajomy nie powinien bowiem ponosić kosztów zamieszkiwania w lokalu także innych osób.
Należy skierować do Pani znajomego wezwanie do zapłaty żądanych kwot i wyznaczyć mu odpowiedni termin do dokonania zapłaty, z zastrzeżeniem, iż w razie jego bezskutecznego upływu, sprawa zostanie skierowana do sądu. Jeśli Pani znajomy nie uiści żądanej kwoty dobrowolnie, konieczne będzie wniesienie pozwu o zapłatę. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 marca 2014r. (IV CNP 33/13), „określone w art. 18 ust. 1 ustawy dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 150) roszczenia odszkodowawcze przedawniają się w terminie trzyletnim, przewidzianym w art. 118 KC dla roszczeń o świadczenia okresowe”. Zgodnie z art. 123 § 1 kodeksu cywilnego:
Art. 123. § 1. Bieg przedawnienia przerywa się: 

1) przez każdą czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia; 

2) przez uznanie roszczenia przez osobę, przeciwko której roszczenie przysługuje; 

3) przez wszczęcie mediacji.
Należy zatem wnieść pozew do sądu przed upływem terminu przedawnienia, oznacza to również, iż możliwe będzie dochodzenie od Pani znajomego płat jedynie za maksymalnie 3 lata wstecz od dnia wniesienia pozwu (o ile miał obowiązek uiszczania czynszu i innych opłat w tym czasie).

Zespół prawników
e-prawnik.pl -

Powiązane artykuły

Odpowiedzialność innych osób za dług najemcy

Głównymi postanowieniami umowy najmu lokalu jest zobowiązanie wynajmującego do oddania najemcy lokalu do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, co odpowiada zobowiązaniu najemcy do płacenia (...)

Naganne zachowanie najemcy - wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego

Do umowy najmu prywatnego lokalu mieszkalnego zastosowanie znajdują nie tylko przepisy kodeksu cywilnego ale także ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu (...)

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania 2025 - kompletny przewodnik krok po kroku

Jak wypowiedzieć umowę najmu mieszkania w 2025? Kompletny przewodnik po terminach, wzorach dokumentów i prawach najemcy i wynajmującego. Aktualne przepisy i praktyczne porady.

Mieszkanie z licytacji ? problem z byłymi właścicielami

Jako, że zlicytowanie mieszkania najczęściej odbywa się wbrew woli jego właścicieli, także w późniejszym czasie nabywca może trafić na opór lokatorów. Zazwyczaj bowiem mieszkańcy nie chcą (...)

Formularz SD-Z2 - Zgłoszenie Darowizny lub Spadku bez Podatku w 2025 roku

Kompletny przewodnik po formularzu SD-Z2 w 2025 roku. Dowiedz się, jak uniknąć podatku od spadków i darowizn do 36.120 zł. Terminy, wymagania i instrukcje krok po kroku.

Odrzucenie spadku 2025 - Kompletny poradnik prawny. Terminy, procedura, skutki

Odrzucenie spadku 2025 - aktualne przepisy, terminy, procedura. Kiedy można odrzucić spadek? Jak złożyć oświadczenie? Skutki prawne. Nowe zmiany od 2023 r.

Sądowy dział spadku - kiedy i jak go przeprowadzić?

Wszystko o sądowym dziale spadku w 2025 roku. Kiedy warto się ubiegać, jakie dokumenty są potrzebne, ile kosztuje i jak przebiega postępowanie. Praktyczny przewodnik krok po kroku.

Zatrzymanie przez Policję - Prawa, Rodzaje, Czas Trwania

Kompletny przewodnik po zatrzymaniu w Polsce 2025. Sprawdź kiedy, na jak długo i przez kogo możesz zostać zatrzymany. Poznaj swoje prawa i rodzaje zatrzymania.

Jak napisać skargę na czynności komornika? Wzór, terminy i koszty

Dowiedz się jak napisać skargę na czynności komornika. Wzór pisma, terminy wniesienia, opłaty i praktyczne wskazówki. Kompletny poradnik krok po kroku.

Co zrobić, jeśli właściciel sprzeda zarezerwowaną przez Ciebie rzecz?

Wielu z nas słyszało o skardze pauliańskiej, która stanowi ochronę wierzyciela przed nieuczciwymi działaniami dłużnika, a konkretnie - przed jego niewypłacalnością, do której sam się doprowadza. (...)