Warunki zabudowy - zmiana decyzji

Odpowiedź prawnika: Warunki zabudowy - zmiana decyzji

Zmiana decyzji o warunkach zabudowy następować będzie w trybie przewidzianym w art. 155 kodeksu postępowania administracyjnego. Przepis ten stanowi, że „Decyzja ostateczna, na mocy której strona nabyła prawo, może być w każdym czasie za zgodą strony uchylona lub zmieniona przez organ administracji publicznej, który ją wydał, lub przez organ wyższego stopnia, jeżeli przepisy szczególne nie sprzeciwiają się uchyleniu lub zmianie takiej decyzji i przemawia za tym interes społeczny lub słuszny interes strony; przepis art. 154 § 2 stosuje się odpowiednio”. Stroną postępowania jest każdy czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Jak postanowił Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z dnia 25 września 1995 r. (sygn. VI SA 13/95) właściciele lub użytkownicy wieczyści sąsiednich działek mogą być stronami postępowania administracyjnego o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania przestrzennego. W uzasadnieniu swojego stanowiska sąd przywołał art. 46 ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym (utraciła moc obowiązującą z dniem 11 lipca 2003 r. - przyp. red.) nakazujący doręczyć odpis decyzji do wiadomości właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu.

Obecnie rozwiązanie to ustawodawca podtrzymał w nowej ustawie regulującej omawianą materię, tj. art. 63 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W związku z tym należy przyjąć, że osoby, które otrzymały odpis decyzji o warunkach zabudowy będą miały status strony w prowadzonym postępowaniu administracyjnym, dlatego też organ będzie musiał uzyskać zgodę wszystkich sąsiadów na zmianę przedmiotowej decyzji. Potwierdza to także sąd twierdząc, że przeciwne rozumienie, tj. odmawiające statusu strony właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości byłoby uproszczeniem pozostającym w sprzeczności z wykładnią logiczną i systemową przepisu. Edward Radziszewski w swoim komentarzu zwraca uwagę na art. 63 ust. 3 ustawy, mówiący że jeśli decyzja o warunkach zabudowy wywołuje skutki w tej postaci, że korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, to właścicielom sąsiednich nieruchomości będą przysługiwały od inwestora (tj. od Pana) 2 roszczenia. Jest to żądanie odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienie nieruchomości lub jej części (Radziszewski Edward „Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Przepisy i komentarz” Warszawa 2006 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis (wydanie I) ss. 336). De facto o tym kto jest stroną postępowania decyduje organ administracji po wcześniejszym stwierdzeniu posiadania przez określone osoby interesu prawnego w toczącym się postępowaniu. W związku z tym należy uznać, że organ doszedł do wniosku, iż sąsiadom przysługuje interes prawny w sprawie i tym samym posiadają status strony.

Niestety w przypadku nieudzielenia odpowiedzi przez pozostałych sąsiadów organ nie może przyjąć, że w sposób milczący wyrażają oni zgodę na zmianę decyzji o warunkach zabudowy. W wyroku z dnia 14 marca 1991 r. Sąd Najwyższy – Izba Administracyjna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych (sygn. III ARN 32/90) orzekł, że „Zgoda strony na wzruszenie w całości lub w części decyzji, z której czerpie ona swe prawa, nie może być ani dorozumiana, ani domniemana. Tylko i wyłącznie zgoda udzielona wprost i wyraźnie, przez stosowne oświadczenie złożone organowi administracji państwowej, może stanowić jedną z przesłanek zmiany lub uchylenia ostatecznej decyzji na podstawie art. 155 kpa.” Podobnie wypowiedział się NSA w orzeczeniu z dnia 28 marca 2002 r., sygn. IV SA 1305/2000 oraz WSA w Gliwicach w uzasadnieniu swojego orzeczenia z dnia 6 maja 2009 r., sygn. II SA/Gl 389/08. Organ administracji wydając decyzję bez uzyskania zgody wszystkich stron postępowania naraża się na ewentualność usunięcia tej decyzji z obrotu prawnego przez organ wyższego stopnia poprzez stwierdzenie nieważności decyzji zmieniającej warunki zabudowy.

Podsumowując, gmina będzie musiała otrzymać od wszystkich właścicieli nieruchomości sąsiednich, do których skierowała pisma dotyczące zmiany wydanej decyzji o warunkach zabudowy, wyraźne oświadczenie o wyrażeniu bądź nie zgody na zmianę decyzji. Warunkiem koniecznym dokonania zmiany jest wyrażenie zgody przez wszystkich sąsiadów, którym przysługuje przymiot strony. Nie może to nastąpić przez milczenie sąsiadów, w szczególności organ nie może odczekać pewnego czasu po otrzymaniu „zwrotek”, a następnie przyjąć, że sąsiedzi się zgadzają na zmianę decyzji. Odnośnie zmiany odległości budynku od granicy nieruchomości organ najprawdopodobniej skorzystał z uprawnienia z § 12 ust. 3 pkt. 4 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawi warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r., Nr 75 poz. 690). Przepis ten dopuszcza, przy uwzględnieniu innych regulacji z rozporządzenia, w zabudowie jednorodzinnej sytuowanie budynku gospodarczego i garażu o długości mniejszej niż 5,5 m i o wysokości mniejszej niż 3 m bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych. Zabudową jednorodzinną jest jeden budynek mieszkalny jednorodzinny lub zespół takich budynków, wraz z budynkami garażowymi i gospodarczymi (§ 3 pkt. 2). Jeśli to była podstawa działań organu, to w naszej ocenie nie doszło do naruszenia prawa.