Wydatki wspólnoty poniesione bez uchwały

Pytanie klienta:

""Zarząd wspólnoty mieszkaniowej pomimo braku uchwały samowolnie wydawał pieniądze z funduszu remontowego na różne naprawy. Ponadto wysokość tych wydatków znacznie przekraczała koszty funkcjonujące na rynku. Czy Zarząd może wydawać pieniądze z funduszu remontowego bez uchwały? Czy można takimi wydatkami obciążyć Zarząd? ""

Odpowiedź prawnika:

Zgodnie z Ustawą o własności lokali właściciele lokali obowiązani są ponosić wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (w części nie znajdującej pokrycia w ewentualnych pożytkach i innych przychodach). Do tych wydatków ustawa zalicza w szczególności (a więc nie jedynie):

  • wydatki na remonty i bieżącÄ… konserwacjÄ™,  
  • opÅ‚aty za dostawÄ™ energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczÄ…cej nieruchomoÅ›ci wspólnej, oraz opÅ‚aty za antenÄ™ zbiorczÄ… i windÄ™,  
  • ubezpieczenia, podatki i inne opÅ‚aty publicznoprawne, chyba że sÄ… pokrywane bezpoÅ›rednio przez wÅ‚aÅ›cicieli poszczególnych lokali,  
  • wydatki na utrzymanie porzÄ…dku i czystoÅ›ci,  
  • wynagrodzenie czÅ‚onków zarzÄ…du lub zarzÄ…dcy. 

Wspólnotę reprezentuje zarząd, który w zakresie zwykłego zarządu podejmuje decyzje samodzielnie, a więc bez uprzedniej uchwały właścicieli. Uchwały właścicieli wymagają sprawy określone wyraźnie w art. 22 ust. 3 Ustawy. Dysponowanie środków z funduszu remontowego nie wymaga uchwały właścicieli lokali. Należy jednak wskazać, iż drobne bieżące naprawy powinny być dokonywane z zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej, a nie z funduszu. Nie ma również możliwości, aby obciążyć zarząd nadmiernymi wydatkami; właściciele mogą podjąć jedynie uchwałę o nieudzieleniu zarządowi absolutorium z wykonywania obowiązków.