Pytanie klienta:
Odpowiedź prawnika:
Kompetencje zarządu wspólnoty mieszkaniowej
Zgodnie z ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali właściciele lokali są obowiązani ponosić wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (w części nie znajdującej pokrycia w ewentualnych pożytkach i innych przychodach).
Kluczowa informacja: Zarząd wspólnoty w zakresie zwykłego zarządu podejmuje decyzje samodzielnie, bez uprzedniej uchwały właścicieli lokali.
Wydatki obciążające właścicieli lokali
Do wydatków, które zgodnie z art. 14 ustawy o własności lokali obciążają właścicieli, zalicza się w szczególności:
Wydatki na remonty i konserwację
Obejmują naprawy części wspólnych, konserwację instalacji i urządzeń wspólnych
Opłaty za media
Energia elektryczna, cieplna, gaz, woda w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, antena zbiorcza, winda
Ubezpieczenia i podatki
Ubezpieczenia nieruchomości, podatki i inne opłaty publicznoprawne
Pozostałe wydatki
Utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie zarządu lub zarządcy
Zwykły zarząd vs. czynności przekraczające jego zakres
Ustawa o własności lokali rozróżnia dwa rodzaje czynności podejmowanych przez zarząd:
Czynności zwykłego zarządu
Zarząd podejmuje je samodzielnie, bez konieczności uzyskania uprzedniej zgody właścicieli. Mają na celu utrzymanie nieruchomości wspólnej w należytym stanie i zwykłą eksploatację.
Czynności przekraczające zwykły zarząd
Wymagają uchwały właścicieli lokali wyrażającej zgodę oraz udzielającej zarządowi pełnomocnictwa. Art. 22 ust. 3 ustawy wymienia je przykładowo.
Dysponowanie funduszem remontowym
Dysponowanie środkami z funduszu remontowego, co do zasady, nie wymaga uchwały właścicieli lokali, jeśli mieści się w ramach zwykłego zarządu. Zarząd może samodzielnie podejmować decyzje o wydatkach związanych z:
- Bieżącą konserwacją części wspólnych
- Pilnymi naprawami niecierpiacymi zwłoki
- Rutynowymi pracami remontowymi
- Działaniami mającymi na celu zachowanie wspólnego prawa
Uwaga: Drobne bieżące naprawy powinny być finansowane z zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej, a nie z funduszu remontowego. Fundusz remontowy przeznaczony jest na większe wydatki związane z remontami.
Kiedy wymagana jest uchwała właścicieli?
Uchwała właścicieli lokali jest wymagana w przypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, takich jak:
Utworzenie funduszu remontowego
Powołanie funduszu oraz ustalenie wysokości składek
Plan gospodarczy
Przyjęcie rocznego planu gospodarczego nieruchomości
Duże inwestycje
Znaczące remonty, modernizacje przekraczające zwykły zarząd
Zmiana wysokości opłat
Ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu
Wysokie koszty i nadmierne wydatki
W przypadku gdy zarząd ponosi wydatki znacznie przekraczające rynkowe koszty usług lub gdy kwota wydatków jest wyjątkowo wysoka (np. kilkanaście tysięcy złotych), może to wskazywać na przekroczenie zakresu zwykłego zarządu.
Praktyka orzecznicza: Każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie. Ta sama czynność może w pewnych okolicznościach przekraczać zwykły zarząd, a w innych nie.
Odpowiedzialność zarządu i możliwości właścicieli
Nie ma możliwości bezpośredniego obciążenia zarządu nadmiernymi wydatkami poniesionymi w ramach zarządzania wspólnotą. Właściciele lokali mają jednak następujące możliwości:
Nieudzielenie absolutorium
Właściciele mogą podjąć uchwałę o nieudzieleniu zarządowi absolutorium z wykonywania obowiązków za dany rok
Odwołanie zarządu
Możliwość podjęcia uchwały o odwołaniu członków zarządu
Zarządca przymusowy
Każdy właściciel może żądać ustanowienia przez sąd zarządcy przymusowego
Roszczenia odszkodowawcze
W przypadku wykazania szkody powstałej na skutek zaniedbań zarządu
Ważne: Nieudzielenie absolutorium samo w sobie nie powoduje automatycznego odwołania zarządu, ale stanowi wyraz dezaprobaty i może zapoczątkować dalsze działania.
Działania w sytuacjach pilnych
Zarząd może podjąć czynności wymagające niezwłocznej reakcji (np. naprawa dachu, uszkodzonej kanalizacji) nawet bez uprzedniej uchwały, ale jeśli są to czynności przekraczające zwykły zarząd, powinien następnie poddać je pod głosowanie właścicieli.
Aktualne regulacje prawne
Zgodnie z najnowszym orzecznictwem z 2024 roku, składki na fundusz remontowy muszą być ustalane proporcjonalnie do udziałów w nieruchomości wspólnej, a nie od powierzchni użytkowej mieszkań. Zarząd ma także większą odpowiedzialność za przejrzystość działań finansowych.
Podsumowanie: Zarząd może dysponować funduszem remontowym w ramach zwykłego zarządu bez uchwały, ale przy znaczących wydatkach lub wątpliwościach co do ich zasadności właściciele mogą reagować poprzez nieudzielenie absolutorium lub inne środki prawne.