Wykup gruntu dzierżawionego pod lokalem handlowym

Odpowiedź prawnika: Wykup gruntu dzierżawionego pod lokalem handlowym

Przede wszystkim należy zacząć od tego, że zasadniczo gmina ma prawo zdecydować czy sprzedać nieruchomość. Dopiero gdy zapadnie taka decyzja (w sensie potocznym, nie chodzi tu o decyzję administracyjną), określone podmioty mają prawo pierwszeństwa w nabyciu danej nieruchomości. W przypadku prawa pierwszeństwa gmina może więc zdecydować czy sprzedać, ale nie może zupełnie swobodnie decydować - komu.

Zgodnie z art. 34 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu, z zastrzeżeniem art. 216a, przysługuje osobie, która spełnia jeden z następujących warunków:

• przysługuje jej roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, o którym mowa w art. 35 ust. 1; termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu;  

• jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 r. albo jego spadkobiercą, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, o którym mowa w art. 35 ust. 1; termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu,  

• jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony.

Jak widać z powyższego nie spełnia Pan niestety warunków nabycia nieruchomości w ramach prawa pierwszeństwa.

Ust. 5 tego artykułu stanowi jednak, że wojewoda w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, a odpowiednia rada lub sejmik w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostki samorządu terytorialnego, mogą przyznać, odpowiednio w drodze zarządzenia lub uchwały, pierwszeństwo w nabywaniu lokali ich najemcom lub dzierżawcom, z zastrzeżeniem art. 60. Gdyby więc został wydany tego typu akt, dawałby on Panu prawo pierwszeństwa nabycia. Nie miałby Pan jednak roszczenia do gminy, by przeniosła na Pana własność.

Na marginesie można wspomnieć, iż zgodnie z art. 37 ust.

3 ustawy rada gminy w drodze uchwały, może zwolnić z obowiązku zbycia w drodze przetargu nieruchomości, gdy sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz osoby, która dzierżawi nieruchomość na podstawie umowy zawartej co najmniej na 10 lat, jeżeli nieruchomość ta została zabudowana na podstawie zezwolenia na budowę. Przepisu tego nie stosuje się, w przypadku gdy o nabycie nieruchomości ubiega się więcej niż jeden podmiot spełniający powyższe warunki.  

W przedstawionej sprawie pojawia się pytanie czy w ogóle ma Pan prawo żądania zwrotu nakładów. Zależy to z jednej strony od treści pierwszej umowy dzierżawy, tzn. jak regulowała ona kwestię rozliczeń między dzierżawcą a gminą, z drugiej strony - od treści Pana umowy z tymże dzierżawcą, tzn. czy przeniósł on na Pana te roszczenia.

Istnieje co prawda w kodeksie cywilnym przepis, dający podstawę do żądania przeniesienia własności nieruchomości w razie wybudowania na niej budynku, lecz z opisu sytuacji nie wynika, by warunki te zostały spełnione. Zgodnie z tym przepisem (art. 231 kc) samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Niestety w opisanej sytuacji nie został spełniony podstawowy z powyższych warunków - dzierżawca nie był posiadaczem samoistnym, lecz zależnym.

Wobec powyższego pozostaje więc tylko negocjowanie z gminą, by ta przeznaczyła nieruchomość do zbycia i wzięcie udziału w przetargu.