Zamiana

11.4.2012

Pytanie:

"Posiadam mieszkanie własnościowe (wspólnota mieszkaniowa mieszkań komunalnych) chciałabym je zamienić na inne większe, ale nie mogę tego zrobić na mieszkanie komunalne ponieważ posiadam jeszcze inną nieruchomość na własność i wtedy mieszkanie zostanie mi zabrane ( to zamienione) taką otrzymałam informację u zarządcy.czy mogę zamienić te moje mieszkanie własnościowe na mieszkanie spółdzielcze (nie jestem członkiem żadnej spółdzielni) i nie stracę do niego prawa jak do mieszkania komunalnego, będę mogła nim dysponować np. wynająć?"

Odpowiedź prawnika: Zamiana

Należy rozróżnić pojęcia mieszkania komunalnego, spółdzielczego oraz własnościowego.

Mieszkanie komunalne jest własnością gminy, lokator zaś jest jedynie jego najemcą. Wchodzi ono w skład tzw. mieszkaniowego zasobu gminy. Zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy określa Rada Gminy w formie uchwały. Uchwała ta określa w szczególności warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu a osobami zajmującymi lokale w innych zasobach. Wynajmowanie lokalu komunalnego przez jego najemcę wymagałoby zgody gminy. W przypadku rozwiązania stosunku najmu najemca nie ma żadnych roszczeń związanych z lokalem.

Mieszkanie spółdzielcze jest własnością spółdzielni mieszkaniowej, natomiast lokator nie jest jego najemcą. Przysługuje mu tzw. prawo do lokalu, które może przybrać dwie formy - spółdzielczego lokatorskiego, bądź spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Lokator może, co do zasady, bez zgody spółdzielni wynajmować lokale, do których przysługuje mu prawo. Jego prawo jest prawem majątkowym, o określonej wartości, związanym z członkostwem w spółdzielni. W przypadku wystąpienia członka spółdzielnia zwraca uprawnionemu lokatorowi wartość jego prawa (ściśle rzecz ujmując, tzw. wkład wniesiony do spółdzielni).

Mieszkanie własnościowe to mieszkanie, którego właścicielem jest sam lokator. Mówimy wówczas, że przysługuje mu tzw. odrębna własność lokalu. Własność jest najdalej idącym prawem do rzeczy (mieszkania) - lokator może więc nim dowolnie dysponować (np. wynajmować, sprzedawać itd.)

Podsumowując, uprawniony do mieszkania komunalnego jest w istocie jego najemcą, uprawniony do mieszkania spółdzielczego ma tzw. spółdzielcze prawo do lokalu, natomiast uprawniony do mieszkania własnościowego jest właścicielem lokalu.

Jak wynika ze stanu faktycznego, jest Pani właścicielem dwóch nieruchomości - jednej, bliżej przez Panią nie określonej, oraz nieruchomości lokalowej (mieszkania własnościowego), którą chce Pani zamienić na mieszkanie komunalne. To właściwa uchwała Rady gminy określa, czy zamiana mieszkania własnościowego na prawo najmu mieszkania komunalnego jest w ogóle dopuszczalna i, jeżeli tak, to na jakich warunkach. Ze stanu faktycznego wynika, że w Pani sytuacji taka zamiana nie jest możliwa - uchwała Rady Gminy najprawdopodobniej określa, że najemcą lokalu komunalnego może być tylko osoba nie posiadająca już innego lokalu. Zauważyć trzeba, że taka zamiana byłaby również dla Pani nieopłacalna - prawo własności jest prawem o wiele wyższej wartości rynkowej niż prawo najmu lokalu.

Zamiana własności lokalu na spółdzielcze prawo do lokalu jest natomiast jak najbardziej dopuszczalna i nie podlega takim ograniczeniom, jak najem lokalu komunalnego. Zarówno właściciel mieszkania własnościowego jak i dysponent prawa do lokalu spółdzielczego mogą swoimi prawami rozporządzać dowolnie - zarówno w drodze ich zamiany, jak i wynajęcia.

Zespół prawników
e-prawnik.pl

Odpowiedź prawnika: Zamiana

Komentarze