Zarządca nieruchomości a zgłoszenie robót
Pytanie:
"Jestem współwłaścicielką domu jednorodzinnego. Zamieszkuję go wraz z współwłaścicielem - byłym mężem. Od czterech lat prowadzony jest podział tej nieruchomości. Na obecną chwilę sprawa o podział jest na etapie wyliczenia przez biegłego moich odrębnych udziałów. By dokonać remontów bieżących bez problemów, które przysparza współwłaściciel, wystąpiłam, do sądu, aby ten coś z tym zrobił (były małżonek nie wyraża zgody na żadne remonty). Sąd rejonowy wyznaczył mnie jako zarządcę tej nieruchomości (zarządca rzeczy wspólnej). Mam to postanowienie pisemne. Trzydziestoletni dom wymaga remontów - naprawy dachu, chciałabym także go docieplić (elewacja i dach), a także położyć tak zwaną blachodachówkę, gdyż obecne pokrycie (papa) przecieka. Złożyłam do starostwa wniosek o zgłoszenie robot niewymagające pozwolenia na budowę (ocieplenie z pokryciem dachu i docieplenie ścian zewnętrznych). Dołączyłam do tego wniosku także postanowienie sądu (zarządca rzeczy wspólnej). Ze starostwa dostałam postanowienie, iż muszę przedłożyć zgodę współwłaściciela na wykonywanie w/w robót. Wiem, że się nigdy na to nie zgodzi. Czy zasadne jest żądanie przez starostwo zgody współmałżonka do wykonywania takich robót, skoro mam tytuł zarządcy rzeczy wspólnej tej nieruchomości i co mam w takiej sytuacji zrobić?"
Odpowiedź prawnika: Zarządca nieruchomości a zgłoszenie robót
Obecnie obowiązujące przepisy prawa budowlanego przewidują, że do zgłoszenia robót budowlanych należy dołączyć oświadczenie (składane pod rygorem odpowiedzialności karnej) o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (art. 30 ust. 2 w zw. z art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy Prawo budowlane). Przed 11 lipca 2003 r. wymagane było wykazanie prawa do dysponowania nieruchomością, czyli udokumentowania tytułu prawnego władania nieruchomością - co oznaczało m.in. uzyskanie i wykazanie zgody współwłaściciela.
Nie zmienia to jednak faktu, że by złożyć zgodne z prawdą oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, trzeba to prawo mieć (inaczej można się narazić na odpowiedzialność karną). Przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych (art. 3 ust. 11 prawa budowlanego).
Została Pani ustanowiona zarządcą nieruchomości. Taki zarządca ma prawo pobierać wszelkie pożytki i przychody z rzeczy, spieniężać je w granicach zwykłego zarządu oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne (art. 934 i 935 § 1 w zw. z art. 612 i 613 kodeksu postępowania cywilnego). Na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, jak też na wydzierżawienie nieruchomości konieczna jest zgoda współwłaścicieli lub właściciela i użytkownika, a przy jej braku — zezwolenie sądu (art. 935 § 3 i art. 936 kpc).
W zasadzie niezbędne remonty wchodzą w zakres zwykłego zarządu nieruchomością, a zatem takie remonty może przeprowadzać zarządca bez zgody współwłaściciela czy sądu. Oznacza to, że ma także - w zakresie niezbędnych remontów - prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Z reguły natomiast remonty mające na celu zwiększenie wartości czy użyteczności rzeczy (np. ocieplenie budynku) będzie już przekraczało zakres zwykłego zarządu. By zatem uzyskać prawo do ocieplenia budynku, potrzebna byłaby zgoda współwłaściciela lub sądu.
W każdym razie starostwo powinno wymagać oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a dopiero gdy poweźmie uzasadnione wątpliwości - ewentualnie wezwać do wykazania tego prawa, np. przez przedstawienie zgody współwłaściciela lub sądu (jeżeli będziemy mieli do czynienia z czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu).
W razie gdyby strona nie zgadzała się z decyzją organu (gdyż np. uważa, że dana czynność nie przekracza zakresu zwykłego zarządu), może tę decyzję zaskarżyć.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?