Zasada dobrego sąsiedztwa

Odpowiedź prawnika: Zasada dobrego sąsiedztwa

Przepisy nie zawierają konkretnej definicji pojęcia "działka siedliskowa", natomiast o działce siedliskowej (pomimo niewymieniania tego terminu) mówi między innymi przepis art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych z dnia 3 lutego 1995 roku (Dz. U. z dnia 22 lutego 1995 r.). Wskazuje on, iż gruntami rolnymi są także grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno - spożywczemu.

„Zasada dobrego sąsiedztwa", wyrażona jest w art. 61 ust. 1 pkt 1 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 r. Nr 80 Poz. 717 ze zm.). Aby uzyskać decyzję o warunkach zabudowy konieczne jest aby: „co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu". Przydatne dla przedmiotowej kwestii jest wyjaśnienie samego formułowania „działka sąsiednia". W orzeczeniu Sądu Najwyższego z dnia 14 maja 2008 r. II OSK 617/2007 stwierdzono, że : „normatywne pojęcie działki sąsiedniej w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym powinno być interpretowane funkcjonalnie i należy go odnosić do wszystkich nieruchomości znajdujących się w obszarze analizowanym, a nie tylko do nieruchomości bezpośrednio graniczących z działką inwestora". Chodzi więc o obszar stanowiący pewną urbanistyczną całość.

Kluczowym wydaje się aby sąsiednia działka zabudowana była w sposób pozwalający na swoistą kontynuację powyższych czynników, na działce której z kolei Pan chce wznieść swoje budynki. Z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy wynika, że określenie warunków zagospodarowania terenu uzależnione jest od dostosowania się nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym i architektonicznym.

Konieczne jest więc w myśl tego przepisu, dokonanie analizy funkcji oraz cech zabudowy w obszarze analizowanym. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ, stosownie do par. 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003 r. Nr 164 Poz. 1588), wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków określonych w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Tylko znaczny stopień podobieństwa pozwala na stwierdzenie, iż wydanie decyzji o warunkach zabudowy terenu objętego inwestycją będzie stanowiło „kontynuację" dotychczasowej zabudowy terenu w znaczeniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tylko wskazanie konkretnych budynków i konkretnych obiektów im towarzyszących, wraz z ich aktualnym, precyzyjnie wskazanym przeznaczeniem, gabarytami, wzajemnym usytuowaniem i stosunkiem ich powierzchni do konkretnych funkcji, jest w stanie umożliwić dokonanie ustalenia stopnia podobieństwa pomiędzy istniejącą już infrastrukturą a planowaną inwestycją (por. orzeczenie Najwyższego Sądu Administracyjnego z dnia 23 października 2008 r.II SA/Bd 641/2008r.). W związku z tym to czy możliwe jest w danej sytuacji wydanie decyzji o warunkach zabudowy, zależeć będzie od konkretnych warunków i parametrów jakimi cechują się badane działki i wzniesione na nich obiekty budowlane.