Zatajenie wad fizycznych przez sprzedającego a przedawnienie się odpowiedzialności z tytułu rękojmi

Odpowiedź prawnika: Zatajenie wad fizycznych przez sprzedającego a przedawnienie się odpowiedzialności z tytułu rękojmi

Zarzut z tytułu rękojmi, zgodnie z 568 § 3 Kodeksu cywilnego ( dalej kc), może być podniesiony także po upływie 3 letniego terminu przedawnienia w wypadku, gdy przed jego upływem kupujący zawiadomił sprzedawcę o wadzie. Najprawdopodobniej sprzedający będzie próbował zwolnić się od odpowiedzialności wykazując, że wiedziała Pani o wadzie w chwili zawarcia umowy (art. 557 § 1 kc). Możliwe bowiem, że przy zawieraniu aktu notarialnego w umowie oznaczono, że mieszkanie zostało wydane w stanie niepogorszonym, a kupująca nie wnosi żadnych zastrzeżeń. Trudno ocenić, czy łatwe będzie odpieranie tego zarzutu w razie ewentualnego procesu sądowego z uwagi na brak protokołu zdawczo - odbiorczego oraz dowodów w postaci zdjęć itp. Oczywiście, możliwe jest powoływanie świadków, którzy zeznawać mogą na okoliczność celowego ukrywania zacieku przez byłego właściciela, jednakże dowodzenie w ten sposób będzie nadmiernie utrudnione.

Należy więc w pierwszej kolejności dążyć do pozasądowego załatwienia sprawy. W związku z tym niezbędne będzie wystąpienie do byłego właściciela ze stosownym pismem (wysłanym listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru - co przyda się w razie procesu), w którym poinformuje Pani o wadzie oraz przedstawi swoje propozycje co do załatwienia sprawy. Wskazać przy tym trzeba, że kupujący traci swoje uprawnienia z tytułu rękojmi, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia. Z opisu stanu faktycznego nie wynika, czy powyższy termin został zachowany, jednakże i tutaj zyskuje Pani ochronę przyznaną przepisem art. 558 § 2 kc, zgodnie z którym w sytuacji, gdy sprzedawca wadę podstępnie zataił lub zapewnił kupującego, że wady nie istnieją (wydaje się, że takie zapewnienie mogło się znaleźć w akcie notarialnym), roszczenie z tytułu rękojmi nie wygasa mimo braku zawiadomienia sprzedającego o wadzie w powyższym terminie.